Mise en demeure du locataire de rembourser le loyer impayé

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et votre locataire ne paie pas son loyer ? Vous vous demandez ce que vous pouvez faire ? Quels sont les recours dont vous disposez ? Comment obtenir le recouvrement des impayés ? 

Mise en demeure loyer impayé : quelles sont les obligations de votre locataire ?

Les obligations du locataire et de son bailleur sont consignées dans un bail de location.

Lorsque votre locataire a signé ce bail, il s’engage à payer le loyer, les charges et les taxes, comme prévu dans le contrat. À titre d’exemple et s’agissant des locations non meublées, l’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989 stipule que « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». La principale obligation du locataire consiste donc à payer le loyer et les charges à la date prévue dans le contrat de bail.

Le montant correspondant au loyer doit être payé mensuellement. Deux méthodes sont possibles :

• En début de mois (terme à échoir) ;
• En fin de mois (terme échu).

L’occupant du logement peut s’acquitter du loyer par tout moyen à sa convenance. Cependant, s’il souhaite régler en espèces, le versement ne pourra excéder 1000 euros.

Attention, l’hypothèse selon laquelle un locataire aurait le droit ne pas payer son loyer parce que le propriétaire refuse de réaliser certains travaux d’amélioration du logement est inexacte. Cette pratique est illégale et constitue un motif de résolution du bail.

Le loyer est dû jusqu’à la fin de la période de location prévue et la dernière échéance ne peut se substituer à la caution. S’il y a un défaut de paiement, qu’il soit exceptionnel ou prolongé, votre locataire ne remplit pas ses obligations. Qu’il occupe encore le logement, ou qu’il ait quitté les lieux sans effectuer de préavis, vous êtes en droit, en présence d’un loyer impayé, de lancer une procédure de recouvrement.

Comment engager une procédure de mise en demeure en cas de loyer impayé ?

Préalablement, il est conseillé de commencer par dialoguer avec votre locataire, afin de tenter de trouver une solution amiable (échelonnement des sommes dues, intervention de la personne garante…). Si l’une de ces solutions est retenue, vous devez la consigner par écrit et signer l’un et l’autre le document. Dans tous les cas, pensez à formaliser tous vos échanges par un e-mail de compte rendu, qui doit être court et factuel. Celui-ci pourra vous servir pour prouver votre bonne foi si toutefois vous deviez entamer une procédure devant un tribunal. 

Si votre locataire ne réagit pas, et après 30 jours de retard de paiement de loyer, vous devez engager une procédure de mise en demeure de payer. Cette lettre, factuelle, vous permet de demander de façon formelle à votre débiteur de s’acquitter des sommes dues au titre du loyer impayé. Elle l’informe également qu’à défaut de règlement, dans un délai précis et raisonnable que vous mentionnez, vous entamerez des poursuites judiciaires. Vous devez adresser ce courrier en recommandé avec avis de réception.

Si votre locataire ne réagit pas à cette mise en demeure dans le délai que vous avez stipulé dans votre lettre, vous devrez vous orienter vers une procédure contentieuse.

Quels recours si la mise en demeure pour loyer impayé est sans effet ?

Le non-paiement du loyer est un motif de mise en œuvre de la clause résolutoire, qui figure dans la majorité des baux de location. Cette clause signifie qu’en cas de manquement à ses obligations par l’une des parties, un contrat peut être résilié.

Sans action de la part du locataire après réception de la mise en demeure, vous devez lui faire délivrer une injonction de payer par voie d’huissier. Il s’agit d’un acte juridique dressant un bilan complet et détaillé de la dette locative. Votre locataire dispose de deux mois pour s’en acquitter. Il s’agit d’une procédure dont le montant est à la charge du locataire.

Dans un délai de 15 jours après la délivrance du commandement de payer, vous devez signaler la situation de loyer impayé au garant. Si deux mois après la signification par huissier, le locataire ou le garant n’ont pas réglé la dette, vous devrez alors saisir le Tribunal compétent afin d’obtenir un titre exécutoire. Cet acte juridique, délivré par le Juge, vous permettra d’obtenir l’exécution forcée du règlement de votre créance, la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.