Donner congé à son locataire pour vendre son logement

A qui s'adresse cette démarche ?

Si vous êtes propriétaire d’un appartement que vous donnez en location, vous pouvez donner congé au locataire pour un motif tiré de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (pour vendre l’appartement, pour le reprendre ou pour un motif légitime tel le défaut de règlement des loyers de sa part). En cas de congé pour vente, vous devez respecter un certain formalisme.

Que doit contenir cette lettre ?

Vous devez indiquer votre identité, le motif du congé, le prix et les conditions de vente du bien, une description précise du logement, et une reproduction des 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Attention, il ne doit pas s’agir d’un résumé de cet article, mais bel et bien d’un copié-collé du passage en question.

La lettre de congé doit être accompagnée de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire. Le contenu de cette notice est fixé par un arrêté du 13 décembre 2017.

Vous devez l’envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception, remise en mains propres contre émargement ou acte d’huissier.

Quelles suites donner à ce congé ?

En cas de congé pour vente d’un logement non meublé, la notification du congé vaut offre de vente au locataire. Cela signifie que ce dernier pourra décider, à la notification, d’acheter le logement. C’est la raison pour laquelle il est nécessaire de préciser le prix et les conditions de la vente envisagées.

Le locataire aura deux mois à compter du congé pour faire usage de son droit de préemption. Au-delà de ce délai, il pourra toujours se porter acquéreur du bien mais le propriétaire sera libre de vendre à un autre acheteur.

Par ailleurs, le locataire ne dispose pas d’un droit de préemption si l’acheteur est un proche parent jusqu'au 3e degré inclus du propriétaire : Neveu ou nièce, oncle ou tante, enfant, petits-enfants, grand-parent, arrière-grand-parent du propriétaire.

En cas de logement meublé, le congé pour vente ne vaut pas offre de vente.

Le bailleur peut reprendre l’appartement à l’expiration du bail en cours, sauf s’il a acheté le bien occupé. 

Dans ce dernier cas, et uniquement si le bien est loué non meublé, la date de reprise dépend de la durée qui a séparé la date de l’achat et la date du congé. S’il s’est écoulé moins de trois ans, le bailleur peut reprendre le bail à la date d’échéance mais le congé ne pourra prendre effet qu’après un délai de trois ans après la date d’achat. S’il s’est écoulé plus de trois ans, le propriétaire peut reprendre l’appartement à la date d’échéance du bail. 

Par ailleurs, le locataire doit recevoir la lettre au moins 6 mois avant l’échéance du bail, ou trois mois si le bien est loué en meublé. Ce délai est calculé à compter de la remise si le congé a été remis en mains propres, ou notifié par acte d’huissier. 

En cas d’envoi par lettre recommandée, c’est à compter de la date à laquelle le locataire a eu effectivement connaissance du congé que le délai court, autrement dit, à compter de la réception de la lettre recommandée. Par conséquent, en cas de pli avisé et non réclamé ou en cas de refus de réception du recommandé, le délai ne court pas, il faudra alors notifier l congé par voie d’huissier.

En cas de congé pour reprise frauduleux, c’est-à-dire si le propriétaire a annoncé son intention de reprendre le bien mais que le logement n’est pas utilisé par une personne mentionnée dans la lettre de congé, il pourra obtenir l’annulation du congé et sa réintégration dans l’appartement ou des dommages et intérêts, outre une amende pouvant aller jusqu’à 6 000 euros si le propriétaire est une personne physique ou 30 000 euros si le propriétaire est une personne morale.