Bail professionnel

Il peut bénéficier aux personnes physiques ou morales car seule est à considérer la nature de l’activité exercée dans les lieux.

Les locaux loués dans le cadre d’un bail professionnel peuvent être nus ou aménagés.

Le bail professionnel est beaucoup moins encadré et plus souple que le bail d’habitation et que le bail commercial, mais il doit néanmoins respecter certaines règles.

Il doit obligatoirement être écrit, même s’il n’est soumis à aucune forme particulière. Il peut être rédigé par les parties elles-mêmes ou par un notaire.

Le bail professionnel est régi par les articles 57 A et 57 B de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 ainsi que par les articles du titre VIII du Code civil.

Bail professionnel et contenu du contrat

C’est l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 qui détermine le contenu du contrat de bail professionnel.

Mis à part sa durée sa forme et la manière dont il prend fin, le bail professionnel n’est pas réglementé. Ses clauses et conditions peuvent donc être librement fixées (loyer, cession, sous-location, obligations respectives des parties…).

Les dispositions de l’article 57 A étant d’ordre public, les parties ne peuvent pas, même d’un commun accord, choisir une autre durée, ou d’autres modalités de congé.

Pour le reste, le contrat contient les clauses habituelles en matière de location (identification des parties, désignation des lieux loués, montant du loyer et conditions de paiement, répartition des charges, dépôt de garantie….).

L’essentiel des clauses et conditions du bail relevant de la liberté contractuelle, il n’existe pas un bail professionnel type et celui proposé n’est qu’un exemple de bail professionnel dont les conditions et obligations peuvent parfaitement être changées en fonction de la volonté différente des parties (sauf pour la durée et les modalités de congé).

Il doit notamment y avoir négociation et accord entre les parties sur la répartition des charges entre elles.

Durée du bail professionnel

L’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 énonce que le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à 6 ans.

Cette disposition étant d’ordre public, les parties ne peuvent pas convenir d’une durée inférieure à 6 ans.

La durée de 6 ans étant minimale, les parties peuvent en revanche conclure un bail professionnel d’une durée supérieure à 6 ans.

Il est à noter qu’un bail professionnel de plus de 12 ans doit être établi par un notaire.

Bail professionnel et congés

L’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 pose deux règles en la matière :

• En cours de vie du contrat, seul le locataire peut délivrer congé à la condition de respecter un préavis de 6 mois.
• A la fin du contrat, chaque partie a la possibilité de notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat, à la condition de respecter un délai de préavis de 6 mois avant le terme.

Les congés doivent être effectués par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier.

Les congés n’ont pas besoin d’être motivés.

Reconduction et renouvellement du bail professionnel

Chaque partie peut décider de ne pas renouveler le bail professionnel, en respectant un préavis de 6 mois avant le terme, mais sans avoir à justifier d’un motif et sans contrepartie financière (indemnité d’éviction). Il n’y a pas de droit automatique au renouvellement comme en matière de bail commercial.

En l’absence de volonté de ne pas renouveler le bail, et donc en l’absence de congé, le contrat sera reconduit tacitement pour la même durée. Cette reconduction s’opère aux clauses et conditions du bail initial, notamment en ce qui concerne le loyer.

L’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 n’envisage que deux hypothèses :

• celle où l’une ou l’autre des parties décide de ne pas reconduire le bail, ce qu’elle manifeste en donnant congé ;
• celle où le bail est reconduit tacitement (aux mêmes clauses et conditions) faute de congé donné pour la date d’expiration du bail.

Cependant, une autre hypothèse peut se rencontrer : celle où les parties sont d’accord pour renouveler le bail mais pas aux clauses et conditions du bail initial. Pour éviter l’effet de la tacite reconduction aux clauses et conditions du bail initial, il faudra donc délivrer un congé. Cette situation est néanmoins périlleuse car les conditions du nouveau bail seront à renégocier et en l’absence d’accord il n’y aura plus de contrat.

Bail professionnel et fixation du loyer

Le montant du loyer ainsi que ses modalités de paiement sont librement fixés par les parties.

Comme ils ne sont pas réglementés, le contrat doit précisément les déterminer.

Bail professionnel et révision du loyer

L’indexation n’étant pas de droit, en l’absence de clause dans le contrat la prévoyant, il ne sera pas possible d’opérer une révision du loyer et le même loyer sera applicable pendant toute la durée du bail.

Les parties devront déterminer la périodicité de la révision ainsi que l’indice de référence.

La loi n°2011-525 du 17 mai 2011 a créé l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Les parties auront le choix entre ce nouvel indice et l’Indice du Coût de la Construction (ICC).

Il y a lieu de préciser que l’ILAT est applicable aux activités tertiaires autres que commerciales et artisanales pour lesquelles s’applique l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC).

Bail professionnel et répartition des charges locatives

La répartition des travaux et des charges entre locataire et bailleur est librement définie dans le contrat.

Il faut donc veiller à un partage équitable.

Dans le bail type proposé, il a ainsi été prévu que les grosses réparations, telles que définies à l'article 606 du code civil, resteront à la charge exclusive du bailleur. Cependant, les parties pourraient parfaitement convenir du contraire.

Bail professionnel et état des lieux

L’article 57 B de la loi du 23 décembre 1986 pose le principe suivant lequel au moment de chaque prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions susvisées, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Si aucun état des lieux n’a été établi, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives.

Cession et sous-location du bail professionnel

La cession comme la sous-location sont possibles, sauf clause contraire insérée dans le bail professionnel.

Dans les deux cas, il faudra signifier la cession ou la sous-location au bailleur.

La règle est donc l’inverse de celle applicable au bail à usage mixte professionnel et d’habitation principale (où l’interdiction est la règle et l’autorisation l’exception).

Bail professionnel et TVA

Le loyer du bail professionnel peut dans certains cas être soumis à la TVA.

La règle diffère suivant que les locaux loués soient nus ou équipés.

Un local nu est un local ne comportant pas l’équipement nécessaire à l’exploitation de l’activité professionnelle du locataire. Un local aménagé ou équipé est un local comportant du mobilier et des équipements permettant au locataire d’exercer son activité professionnelle.

Les loyers des baux professionnels portant sur des locaux aménagés sont soumis à la TVA au taux de 20% sur le prix de la location.

La location de locaux professionnels nus n’entre pas dans le champ d’application de la TVA.

Néanmoins, il existe des exceptions et même les loyers de baux professionnels portant sur des locaux vides peuvent parfois être obligatoirement soumis à TVA. Il conviendra donc de vérifier cette question au cas par cas.

Enfin, le propriétaire de locaux nus peut néanmoins opter pour la soumission à TVA, avec l’accord du locataire.

Il est à noter que le preneur non assujetti n’a aucun intérêt à accepter cette option car il ne pourra pas déduire la TVA de ses frais.

Bail professionnel ou bail commercial

La souplesse et l’absence de règles strictes régissant le bail professionnel font de celui-ci un contrat moins protecteur pour le locataire.

Ainsi, le bail professionnel est souvent choisi par les bailleurs car il est moins protecteur que le bail commercial.

La durée du bail professionnel est plus courte, il n’existe aucun droit au renouvellement ni aucun droit à une indemnité d’éviction pour le locataire.

A l’inverse, le bail commercial est plus favorable pour les locataires et ces derniers ont intérêt à opter pour le statut du bail commercial.

En effet, même si le locataire ne relève pas du statut des baux commerciaux, il a la possibilité d’opter pour le bail commercial, plus protecteur. Il devra cependant obtenir l’accord du bailleur, ce qui risque de poser difficultés puisque le bail commercial est moins favorable au propriétaire.

A l’issue des négociations, si le bailleur accepte, les parties devront alors conclure un bail commercial.