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La durée du bail d'habitation non meublé

La durée du contrat de location d’un logement vide est encadrée par les articles 10 et 11 de la loi du 6 juillet 1989. Elle est de 3 ans minimum si le bailleur est une personne physique et de 6 ans minimum si le bailleur est une personne morale (par exemple une SCI familiale).

Par exception, le contrat de bail peut être ramené à une durée minimale de 1 an dans certaines hypothèses, notamment si le bailleur doit reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales.

La délivrance des congés dans le contrat de location non meublée

Le délai de préavis est régi par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. En cas de résiliation par le propriétaire, le délai de préavis applicable au congé est de 6 mois lorsqu’il émane du bailleur. Lorsque c'est le locataire qui souhaite la résiliation du bail, le délai de préavis applicable au congé est de 3 mois.

Le délai de préavis du locataire dans le cadre du contrat de bail peut cependant être ramené à 1 mois dans certaines hypothèses :

Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
Pour les locataires dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
Pour les locataires qui se sont vu attribuer un logement défini à l'article L351-2 du code de la construction et de l'habitation.

Les locataires souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1. à 5. précisent le motif invoqué et le justifient au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

La fixation du loyer du bail d'habitation vide

La fixation du loyer du contrat de location vide dépend de la zone géographique où est situé le logement à louer (article 17 de la loi du 6 juillet 1989).

En zone tendue le montant du loyer de base ne peut excéder le montant du loyer de référence majoré.

Bon à savoir

Les zones tendues, issues de la loi ALUR, sont des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social. Un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones.

Toutefois, un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort.

Hors zones tendues, définies par la loi ALUR, le loyer est fixé librement.

Le dépôt de garantie dans le contrat de bail d'habitation vide

La fixation du dépôt de garantie dans le contrat de bail

Afin de couvrir d'éventuels manquements (tels que des loyers ou charges impayés, la réalisation de réparations locatives, etc) du locataire, le bailleur peut exiger le versement d'un dépôt de garantie.

Le contrat de bail devra indiquer que le locataire doit verser un dépôt de garantie au profit du propriétaire. Son montant est plafonné et il ne peut dépasser un mois de loyer, hors charges. Il devra être versé au propriétaire au moment de la signature du bail.

Bon à savoir

Si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois, aucun dépôt de garantie ne pourra être demandé par le propriétaire.

La restitution du dépôt de garantie au terme du contrat de bail

Si l'état des lieux est conforme, le dépôt de garantie devra être restitué dans un délai maximal d'un mois au terme du bail. Le propriétaire pourra néanmoins déduire de son montant des retenues, il peut s'agir par exemple d'impayés de loyers ou de charges ainsi que de frais liés aux dégradations du logement. En cas de retenues, le propriétaire devra néanmoins justifier ses dépenses à l'aide de documents tel : l'état des lieux d'entrée et de sortie, de photos, factures, etc.

En cas d'état des lieux non conforme, le délai de restitution du dépôt de garantie est porté à deux mois.

Dans les deux cas, le délai commence à courir dès restitution des clés par le locataire.

La révision du loyer du contrat de location non meublée

La révision du loyer du contrat de location non meublée est encadrée par l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. La clause de révision de loyer n’est pas une clause obligatoire dans le contrat de bail mais en son absence aucune révision ne pourra intervenir.

Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du bail.