Bail d'habitation d'un logement non meublé

Le bail d’habitation ou de location est le contrat par lequel une personne, appelée le bailleur, met à disposition d’une autre personne, appelée le locataire, un logement (maison ou appartement) moyennant le paiement d’un loyer et de charges.

Ce contrat de location vide est soumis aux dispositions du titre Ier de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L'ensemble de ces dispositions étant des règles dites d'ordre public, elles s'imposent aux parties qui, en principe, ne peuvent pas y renoncer.

Le présent modèle de contrat de location non meublée contient les clauses essentielles du contrat de location vide dont la législation et la réglementation en vigueur au jour de sa publication imposent la mention par les parties au contrat de bail, avec au surplus une clause au titre de la caution solidaire et de l’assurance souscrite par le bailleur propriétaire. Il appartient cependant aux parties de s'assurer des dispositions applicables au jour de la conclusion du bail.

Au-delà de ces clauses, les parties sont également soumises à l'ensemble des dispositions légales et réglementaires d'ordre public applicables au bail d'habitation, qu'il s'agisse de location meublée ou vide, sans qu'il soit nécessaire de les faire figurer dans le contrat de bail et qui sont rappelées utilement dans la notice d'information qui doit être jointe à chaque bail.

Les parties sont libres de prévoir dans le contrat de location vide d'autres clauses particulières, propres à chaque location, dans la mesure où celles-ci sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur. Les parties peuvent également convenir de l'utilisation de tout autre support pour établir leur contrat de bail, dans le respect du présent modèle de contrat de location vide.

Le présent modèle de contrat de location non meublée est applicable aux locations de logement nu et qui constitue la résidence principale du preneur, à l'exception :

• des colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les colocataires et le bailleur ;
• des locations de logements faisant l'objet d'une convention passée en application de l'article L351-2 ou de l'article L321-8 du code de la construction et de l'habitation ;
• des locations de logement appartenant à un organisme d'habitation à loyer modéré ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L351-2 précité.

Le bail doit être fait par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, caution).

Le contrat de location peut prendre la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique.

Un acte sous signature privée, également appelé acte sous seing privé, est un acte rédigé et signé par des particuliers, sans la présence d’un notaire.

Un acte authentique est en revanche un document établi par un officier public compétent (notaire, huissier, officier d'état civil), rédigé selon les formalités exigées par la loi et dont le contenu peut avoir la même force qu'une décision judiciaire.

SOMMAIRE :

• La durée du bail d'habitation non meublé
• La délivrance des congés dans le contrat de location non meublée
• La fixation du loyer du bail d'habitation vide
• Le dépôt de garantie dans le contrat de bail d'habitation vide
• La révision du loyer du contrat de location non meublée
• Les charges récupérables dans le contrat de location non meublée
• Les annexes à fournir dans le contrat de bail d'habitation non meublé
• Le règlement des litiges dans le cadre du contrat de location non meublée
• La mise en œuvre du modèle de contrat de location non meublée

La durée du bail d'habitation non meublé

La durée du contrat de location d’un logement vide est encadrée par les articles 10 et 11 de la loi du 6 juillet 1989. Elle est de 3 ans minimum si le bailleur est une personne physique et de 6 ans minimum si le bailleur est une personne morale (par exemple une SCI familiale).

Par exception, le contrat de bail peut être ramené à une durée minimale de 1 an dans certaines hypothèses, notamment si le bailleur doit reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales.

La délivrance des congés dans le contrat de location non meublée

Le délai de préavis est régi par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. En cas de résiliation par le propriétaire, le délai de préavis applicable au congé est de 6 mois lorsqu’il émane du bailleur. Lorsque c'est le locataire qui souhaite la résiliation du bail, le délai de préavis applicable au congé est de 3 mois.

Le délai de préavis du locataire dans le cadre du contrat de bail peut cependant être ramené à 1 mois dans certaines hypothèses :

1. Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
2. En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3. Pour les locataires dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
4. Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
5. Pour les locataires qui se sont vu attribuer un logement défini à l'article L351-2 du code de la construction et de l'habitation.

Les locataires souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1. à 5. précisent le motif invoqué et le justifient au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

La fixation du loyer du bail d'habitation vide

La fixation du loyer du contrat de location vide dépend de la zone géographique où est situé le logement à louer (article 17 de la loi du 6 juillet 1989).

En zone tendue le montant du loyer de base ne peut excéder le montant du loyer de référence majoré.

Les zones tendues, issues de la loi ALUR, sont des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social. Un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones.

Toutefois, un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort.

Hors zones tendues, définies par la loi ALUR, le loyer est fixé librement.

Le dépôt de garantie dans le contrat de bail d'habitation vide

La fixation du dépôt de garantie dans le contrat de bail

Afin de couvrir d'éventuels manquements (tels que des loyers ou charges impayés, la réalisation de réparations locatives, etc) du locataire, le bailleur peut exiger le versement d'un dépôt de garantie.

Le contrat de bail devra indiquer que le locataire doit verser un dépôt de garantie au profit du propriétaire. Son montant est plafonné et il ne peut dépasser un mois de loyer, hors charges. Il devra être versé au propriétaire au moment de la signature du bail.

Si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois, aucun dépôt de garantie ne pourra être demandé par le propriétaire.

La restitution du dépôt de garantie au terme du contrat de bail

Si l'état des lieux est conforme, le dépôt de garantie devra être restitué dans un délai maximal d'un mois au terme du bail. Le propriétaire pourra néanmoins déduire de son montant des retenues, il peut s'agir par exemple d'impayés de loyers ou de charges ainsi que de frais liés aux dégradations du logement. En cas de retenues, le propriétaire devra néanmoins justifier ses dépenses à l'aide de documents tel : l'état des lieux d'entrée et de sortie, de photos, factures, etc.

En cas d'état des lieux non conforme, le délai de restitution du dépôt de garantie est porté à deux mois.

Dans les deux cas, le délai commence à courir dès restitution des clés par le locataire.

La révision du loyer du contrat de location non meublée

La révision du loyer du contrat de location non meublée est encadrée par l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. La clause de révision de loyer n’est pas une clause obligatoire dans le contrat de bail mais en son absence aucune révision ne pourra intervenir.

Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du bail.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

A défaut de clause dans le bail fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur propriétaire est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.

Les charges récupérables dans le contrat de location non meublée

Au titre de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1. Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2. Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3. Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat (décret n°87-713 du 26 août 1987).

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle.

Les annexes à fournir dans le contrat de bail d'habitation non meublé

Certains documents annexes au bail doivent obligatoirement être fournis dans le contrat de location, qu’il s’agisse d’une location meublée ou d'une location vide.

• Doit être annexé au bail un dossier de diagnostics techniques, qui comprend un diagnostic de performance énergétique (DPE) : ce dossier peut également comprendre d’autres diagnostics dépendant de la situation du logement. Si le logement a été construit avant janvier 1949 le dossier comprendra un constat de risque d'exposition au plomb (CREP). Un état des risques et pollutions si le logement est situé dans une zone à risque (inondations, séismes, avalanches…) peut également être ajouté au dossier, de même qu’un état de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans. Dans les mêmes conditions, ou si le dernier certificat de conformité a plus de 15 ans un état de l'installation intérieure du gaz figurera dans le dossier de diagnostics techniques. Enfin, ce dernier peut aussi comprendre un document comportant l'indication claire et précise de la zone de bruit dans laquelle se trouve le logement si ce dernier est situé dans une zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes ;
• Une notice informative à annexer au bail ;

• L’état des lieux d’entrée établi lors de la remise des clés (un état des lieux de sortie devra être réalisé lors de la restitution des clés) à annexer au bail ;
• L’attestation d’assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire et qui devra être joint au bail.

Sous certaines conditions, d’autres documents annexes peuvent être fournies avec le contrat de bail :

• L’énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication lorsqu’une telle clause n’est pas prévue dans le contrat de location (câble, TNT, fibre…) ;
• Une copie de la convention Anah si le logement loué est conventionné ;
• Une copie de la grille de vétusté si le locataire et le propriétaire ont convenu dans le bail d’en appliquer une ;
• Un extrait du règlement de copropriété si le logement est situé dans un immeuble en copropriété.

La mise en location d’un logement, maison ou appartement, qui est situé dans une zone d'habitat indigne peut nécessiter d'obtenir en mairie une autorisation préalable de mise en location ou, le dépôt en mairie d’une déclaration contre récépissé, dont une copie doit être remise au locataire.

Le règlement des litiges dans le cadre du contrat de location non meublée

Si le montant du litige est inférieur à 5.000 €, une tentative préalable de conciliation devra être mise en place.

En cas d’échec, ou si le montant du litige est supérieur à 5.000 €, c’est le Juge des Contentieux de la Protection qui connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

La mise en œuvre du modèle de contrat de location non meublée

Une fois la démarche réalisée et le modèle de contrat de location personnalisé, il conviendra de le télécharger. Le modèle de contrat de location devra être signé par les différentes parties au contrat de bail et un exemplaire devra être remis à chaque partie.

Le propriétaire bailleur peut assumer lui-même la gestion locative ou la confier à un professionnel par le biais d’un contrat de mandat. La gestion locative regroupe l’ensemble des démarches à effectuer concernant l'appartement ou la maison loué. Le propriétaire bailleur ou le professionnel en charge de la gestion locative devra ainsi rechercher un locataire, envoyer les documents tels que les avis d’échéance, réaliser un état des lieux avec le locataire, etc.

L’état des lieux du bien loué devra être réalisé par le propriétaire bailleur avec le locataire lors de la remise des clés au locataire.