Bail d'habitation d'un logement étudiant meublé

Un bail étudiant est un contrat destiné exclusivement aux étudiants, à savoir toute personne inscrite dans un établissement post-secondaire.

Les élèves apprentis en alternance ou les personnes ayant un contrat de professionnalisation ne sont pas considérés comme étudiants.

Ce contrat est conclu entre un bailleur (personne physique ou morale) et un étudiant, lequel pourra être tenu de justifier de sa qualité en produisant par exemple sa carte d’étudiant ou un certificat de scolarité.

Si l’étudiant est mineur, le bail sera mis au nom de l’un ou de ses deux parents ou représentants légaux, lesquels le signeront et seront ainsi partie au contrat.

L’étudiant doit établir sa résidence principale dans le bien loué.

Le contrat de location étudiant, comme le bail meublé, est régi par le Titre I bis de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, avec des dispositions spécifiques.

SOMMAIRE :

• Le bail étudiant est un contrat de location meublée
• La durée du contrat de location meublée étudiant
• Le contrat de location étudiant n'est pas reconductible
• La résiliation du bail meublé étudiant
• Le dépôt de garantie dans le contrat de location étudiant
• La demande de caution dans le contrat de location meublée étudiant
• Contrat de location étudiant ou bail mobilité
• La colocation pour les étudiants dans le cadre du contrat de location meublée étudiante
• Les diverses aides pour les étudiants

Le bail étudiant est un contrat de location meublée

Le contrat de location étudiant est obligatoirement un bail meublé, il ne peut s'agir d'une location vide. Le régime juridique du bail meublé étudiant se rapproche de celui du logement meublé puisqu’il est aussi question de la location d’un logement comprenant les meubles nécessaires pour y manger, y dormir et y vivre convenablement.

La liste du mobilier que doit contenir le logement à louer est définie par l’article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, il s’agit notamment de :

1. Literie comprenant couette ou couverture ;
2. Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3. Plaques de cuisson ;
4. Four ou four à micro-ondes ;
5. Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7. Ustensiles de cuisine ;
8. Table et sièges ;
9. Etagères de rangement ;
10. Luminaires ;
11. Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Un logement à louer ne contenant pas ces éléments est considéré comme vide et n’est pas compatible avec un bail étudiant.

Le bail étudiant peut également concerner seulement une pièce du logement du bailleur. Il est possible pour celui-ci de louer simplement une chambre de sa résidence principale. Celle-ci doit faire au minimum 9m² au sol (à l’image des chambres universitaires) et disposer d’au moins un lit, un bureau, un siège, une table, une armoire et disposer d’une fenêtre. La chambre à louer doit être chauffée et le locataire étudiant doit avoir accès aux toilettes, à une cuisine et à une salle de bain.

La durée du contrat de location meublée étudiant

Le contrat de bail étudiant se distingue du bail meublé classique par sa durée.

Le bail meublé simple est conclu pour une durée d’au moins un an. Dans le cadre d’un bail étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois.

L’avantage du bail étudiant, pour l'étudiant, est donc que sa durée corresponde à celle d’une année d’études. Pour le propriétaire souhaitant louer son bien toute l'année, il est possible d'alterner entre contrat de location étudiant et contrat de location saisonnière. Par l'intermédiaire de ces deux baux, le propriétaire pourra ainsi louer le logement durant neuf mois à un étudiant puis durant les trois mois restant de l'année à des vacanciers.

Le recours à ces deux contrats de location pour louer un bien toute l'année s'avère particulièrement pertinent pour le propriétaire en ce que ces baux, étudiant et saisonnière, sont obligatoirement des baux meublés.

Le contrat de location étudiant n’est pas reconductible

Le bail meublé parvenu à son terme peut faire l'objet d'une tacite reconduction pour une durée d’un an, si les parties n’ont pas donné congé.

Cette faculté de reconduction est expressément exclue par l’article 25-7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour le bail étudiant.

La durée maximale du bail étudiant est donc de neuf mois.

La résiliation du bail meublé étudiant

Il est possible de résilier le contrat de location étudiant en cours de bail, à tout moment, tant que cette résiliation est faite par le locataire étudiant. Avant l'entrée en vigueur de la loi ALUR en 2014, la durée du préavis des locataires était de 3 mois, la loi ALUR a néanmoins réduit ce délai à un mois. Le locataire étudiant souhaitant résilier le bail devra donc respecter un préavis d’un mois. Il n’a pas à motiver son congé.

A l’inverse, le bailleur propriétaire ne peut pas résilier le contrat de location étudiante meublée à tout moment, il doit attendre l’arrivée du terme pour cela.

Le bailleur doit respecter un délai de préavis de trois mois et son congé devra être motivé soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement en location, soit par un motif légitime et sérieux (défaut de paiement du locataire, retards de paiement, troubles du voisinage).

Qu’il soit délivré par le locataire ou le bailleur, le congé doit respecter les formalités suivantes :

• Soit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception
• Soit être signifié par acte d’huissier
• Soit être remis en main propre contre récépissé ou émargement

Le dépôt de garantie dans le contrat de location étudiant

Dans le cadre d'un bail meublé étudiant, le bailleur propriétaire peut demander le versement d’un dépôt de garantie dont le montant ne pourra pas excéder deux mois de loyer hors charges.

Il s'agit d'une règle générale concernant le contrat de location meublée, en effet le dépôt de garantie dans tout bail meublé ne peut excéder deux mois de loyer contre un mois de loyer pour une location vide.

Le dépôt de garantie a pour objectif de couvrir d'éventuels manquements (tels que des loyers ou charges impayés, la réalisation de réparations locatives, etc) du locataire. Si l'état des lieux est conforme, le dépôt de garantie devra être restitué dans un délai maximal d'un mois au terme du bail. En cas d'état des lieux non conforme, le délai de restitution du dépôt de garantie est porté à deux mois.

La demande de caution dans le contrat de location meublée étudiant

Le bailleur propriétaire qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire ne peut pas demander un cautionnement, sauf en cas de logement loué à un étudiant.

Ce sont en général les parents qui vont se porter garants.

Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

La demande de caution doit être inscrite dans le bail meublé étudiant.

contrat de location étudiant ou bail mobilité

La durée du bail étudiant étant plafonnée à 9 mois, sans possibilité de reconduction, la difficulté se pose si la durée du bail doit être légèrement supérieure à neuf mois.

C’est la loi ELAN, loi n°2018-2012 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique qui a créé une nouvelle catégorie de bail : le bail mobilité.

Le bail mobilité est un contrat de location meublée dont la durée peut aller de un mois à dix mois. C'est un contrat de location non renouvelable et non reconductible, ce bail meublé a donc une durée maximale de 10 mois.

Il peut ainsi bénéficier aux étudiants souhaitant une location étudiante pour une durée de 10 mois et présente un intérêt car sa durée peut correspondre à une année d'étude.

La colocation pour les étudiants dans le cadre du contrat de location meublée étudiante

Si tous les colocataires sont étudiants, un bail unique peut être signé pour louer le logement, lequel respectera les dispositions spécifiques du bail étudiant.

Si tous les colocataires n’ont pas le statut d’étudiant, un bail individuel devra être signé entre le bailleur et l’étudiant.

Les diverses aides pour un étudiant :

• L’Allocation de Logement à caractère Social (ALS) : pour en bénéficier, le logement en location ne doit pas être conventionné et l’étudiant doit l’occuper au moins 8 mois par an ;
• Le dispositif Visale qui est une garantie de paiement au bailleur en cas de loyers et de charges impayés et/ou de dégradations locatives ;
• l’Aide Personnalisée au Logement (APL) : est une aide octroyée selon les ressources du locataire. Le logement en location doit être conventionné, constituer la résidence principale du locataire et répondre aux conditions de décence exigées par la loi ;
• Loca-Pass : cette aide permet d’avancer le montant du dépôt de garantie. La somme sera remboursée par le locataire a posteriori et par le biais de mensualités adaptées à son budget. Cette aide propose également de se porter caution ;
• Le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) : il s’agit d’une aide correspondant à des versements de prêts ou subventions pour permettre aux personnes en difficultés financières de subvenir à leurs besoins.