Bail de colocation d'un logement non meublé

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 est venue encadrer la colocation à l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

La colocation est définie comme :

Ainsi, pour qu’il y ait colocation il faut qu’il y ait au moins deux locataires. Les parties ont le choix de rédiger un contrat unique ou un contrat par locataire.

Un contrat de colocation peut être rédigé aussi bien pour des locaux vides que pour des locaux meublés. Néanmoins, le modèle de contrat de colocation proposé est relatif au contrat unique de colocation portant sur des locaux vides.

Chaque contrat de bail de colocation portant sur des locaux vides doit respecter le titre 1er de la loi du 6 juillet 1989.

Cette démarche vous est proposée à titre indicatif et constitue une règle générale. Elle ne se substitue pas à une consultation d’avocat, seul professionnel habilité à délivrer un conseil juridique.

Bail de colocation et rédaction d’un bail unique

Dans cette hypothèse, tous les locataires signent avec le bailleur un seul contrat de bail.

Il existe autant de signatures sur l’acte que de parties au contrat, et chaque partie doit posséder un exemplaire du contrat.

Il est à noter que si l’un des occupants du logement n’est pas signataire du contrat, il n’aura pas la qualité de locataire, même s’il paye une quote-part du loyer.

Bail de colocation et rédaction de baux multiples

Dans cette hypothèse, chaque locataire signe un contrat distinct et indépendant avec le bailleur.

Cela correspond souvent à la situation dans laquelle le propriétaire loue plusieurs chambres dans un même appartement à des locataires distincts.

Il s’agit d’une colocation, même s’il existe plusieurs contrats de location distincts, dans la mesure où les différents locataires vont partager des pièces communes.

Chaque contrat de bail doit donc indiquer :

• La pièce du logement dont chaque colocataire a la jouissance exclusive,
• Les parties communes mises à la disposition de l’ensemble des colocataires (cuisine, salle de bain, salon….).

Il est à noter que chaque colocataire doit disposer d’une surface au moins égale à 9m² et d’un volume au moins égal à 20m² (pièces communes non prises en compte).

Bail de colocation et locataires mariés ou pacsés

La location d’un logement par un seul couple pacsé au moment de la signature du bail ou par un seul couple marié n’est pas une colocation au sens des dispositions de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Ces deux modes de couple relèvent d’un régime de cotitularité légale du bail et surtout d’une solidarité légale qui perdure tant qu’il n’est pas mis fin à leur mode de conjugalité.

Bail de colocation et paiement des charges locatives

Il existe deux modalités de paiement des charges prévues à l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 :

• soit sous forme de provisions pour charges, avec régularisation annuelle,
• soit sous la forme d’un forfait à verser simultanément du loyer.

Le contrat de bail doit expressément indiquer la modalité choisie.

Paiement des charges locatives : le choix des provisions pour charges

En cas de paiement sous forme de provisions, le montant des charges récupérées par le propriétaire doit être justifié.

Le montant mensuel des provisions est déterminé en fonction des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges.

En fin d’année, si les provisions versées sont inférieures aux dépenses réelles, le locataire devra verser le complément au propriétaire. Dans l’hypothèse inverse, le propriétaire doit reverser le trop-perçu aux locataires.

Paiement des charges locatives : le choix du forfait

En cas de paiement sous forme de forfait, le montant de ce dernier et sa périodicité doivent expressément être déterminés dans le contrat de bail.

Il ne peut y avoir lieu au règlement d’aucun complément ou régularisation ultérieure.

En revanche, son montant peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal.

Bail de colocation et caution

Même si le modèle de contrat de colocation ne le prévoit pas expressément, le bailleur pourra demander aux locataires de justifier d’une caution afin de se prémunir contre les risques d’impayés.

En cas de bail unique, deux formules sont possibles :

• chaque locataire se dote d’une caution
• ou une caution s’engage pour plusieurs locataires (l’acte de cautionnement devra alors impérativement indiquer le nom du colocataire dont le départ mettra fin aux engagements de la caution).

La portée de l’engagement de la caution varie selon qu’une clause de solidarité est ou non incluse dans le bail.

Bail de colocation et clause de solidarité

Pour se prémunir contre les risques d’impayés et optimiser ses chances de règlements, le bailleur peut insérer dans le contrat une clause de solidarité.

Ainsi, en cas d’impayés, chaque colocataire (et sa caution éventuelle) est débiteur de la totalité des sommes dues au bailleur (loyers et charges).

Le bailleur peut donc exiger à n’importe lequel d’entre eux le règlement de la totalité des sommes dues. Chaque colocataire peut ainsi être amené à payer la part des colocataires mauvais payeurs.

À l’inverse, en l’absence de clause de solidarité, chaque colocataire (et sa caution éventuelle) ne doit régler que la quote-part du loyer et des charges lui incombant, et ne sera jamais tenu de régler les impayés des autres colocataires.

La présence ou l’absence de cette clause a également des incidences en cas de départ d’un des colocataires.

L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant et de sa caution éventuelle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé.

C’est la raison pour laquelle l’acte de cautionnement des obligations d’un ou plusieurs colocataires doit identifier, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement de la caution.

En l’absence de clause de solidarité, le colocataire sortant et sa caution éventuelle sont libérés des loyers et charges dus à la fin du préavis.

Bail de colocation et départ d’un des locataires

Départ d'un des locataires en cas de bail unique

Si l’un des colocataires veut partir, il doit délivrer congé en respectant les conditions de forme et de délai prévues au contrat.

Le contrat se poursuivra avec les autres colocataires, ce qui entraine deux conséquences :

• il n’y aura pas d’état des lieux de sortie,
• Il n'y aura pas non plus restitution du dépôt de garantie par le bailleur (le colocataire sortant devra trouver une solution amiable avec ses anciens colocataires pour obtenir le règlement de sa quote-part du dépôt de garantie).

En cas de clause de solidarité, le colocataire sortant reste solidaire des autres 6 mois après son départ, à moins qu’un nouveau colocataire ait signé le bail avant l’expiration de ce délai.

Départ d'un des locataires en cas de baux multiples

Chaque colocataire peut délivrer congé pour sa partie privative suivant les formes et délais prévus dans son bail.

Cela n’aura aucune incidence sur les baux des autres colocataires qui se poursuivront.

Le colocataire sortant se verra restituer son dépôt de garantie.

Bail de colocation et départ de tous les colocataires

Cette hypothèse concerne le départ de tous les colocataires d’un bail unique.

Deux options sont possibles :

• Tous les colocataires adressent au bailleur un congé commun, contenant les noms et signatures de tous les colocataires, suivant les formes et conditions du bail.
• Chaque colocataire adresse au bailleur un congé individuel suivant les formes et conditions du bail. Il est cependant nécessaire de les adresser en même temps.

Bail de colocation et dépôt de garantie

Le propriétaire peut demander le versement d’un dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux.

• En cas de bail unique, chaque colocataire paie une quote-part de ce dépôt de garantie, ce qui posera difficulté lors du départ d’un seul colocataire, puisque le dépôt de garantie ne sera restitué par le bailleur que lors du départ du dernier colocataire et après restitution des clés (sauf mention particulière insérée dans le bail).
• En cas de baux multiples, chaque contrat peut donner lieu au règlement d’un dépôt de garantie.

Le colocataire sortant se verra donc restituer son dépôt de garantie à son départ.

Bail de colocation et assurance du logement

Les locaux loués doivent obligatoirement être assurés, au minimum contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégât des eaux).

Les colocataires peuvent choisir de s’assurer collectivement ou individuellement (aussi bien en bail unique ou baux multiples).

Il faudra justifier chaque année du respect de cette obligation d’assurance auprès du bailleur.

L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que :

Bail de colocation et taxe d’habitation

La colocation est redevable de la taxe d’habitation si le logement est loué au 1er janvier.

La taxe ne pourra cependant être établie qu’au nom de l’un des colocataires.

Bail de colocation et congé donné par le bailleur

En cas de baux multiples, le bailleur devra adresser un congé distinct à chaque colocataire en respectant les conditions de forme et de délais prévues aux contrats.

En cas de bail unique, le bailleur adressera également un congé à chacun des colocataires en respectant les conditions de forme et de délais. Si une clause de solidarité a été insérée dans le contrat de bail unique, le congé adressé par le bailleur à un colocataire vaudra pour l’ensemble des colocataires.