Contrat de location saisonnière

L'article 1713 du Code civil prévoit que :

Le contrat de location saisonnière porte nécessairement sur un logement meublé, que l’on appelle aussi « meublé de tourisme ».

L’article D324-1 du code de tourisme donne leur définition de la manière suivante :

La caractéristique de ce contrat est sa courte durée adaptée aux vacances.

La réservation du contrat de location saisonnière s’effectue soit de particulier à particulier, soit par l’intermédiaire d’un professionnel ou entreprise (agence immobilière).

La réservation est réalisée par le biais d’un contrat écrit, lequel peut être conclu suite à des échanges par voie postale. Chaque partie devra le signer.

Le propriétaire peut donner à bail dans le cadre d’une location saisonnière, soit sa résidence principale, soit sa résidence secondaire. Les règles à respecter sont différentes dans ces deux hypothèses et seront détaillées ci-dessous.

Dans les deux cas, des documents annexes seront à joindre au contrat de location (par exemple une description de la location et des services fournis, un dossier de diagnostic technique comprenant des documents tels qu'un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz ou encore un état des risques et pollutions).

Bail saisonnier et conditions liées au logement

Il résulte de l’article D324-1 du code de tourisme que le logement loué doit correspondre soit à une villa, soit un appartement, soit un studio.

Dans tous les cas il doit s’agir d’un meublé.

Cet article impose également la réunion de trois conditions pour que l’on soit dans le cadre d’un bail saisonnier :

• Le meublé de tourisme doit être à l’usage exclusif du locataire (le propriétaire ne doit pas être présent)
• Le locataire doit être un client de passage et ne doit pas élire domicile dans le local loué
• La durée de location doit être courte, à la journée, à la semaine ou au mois (pas de durée minimale prévue, mais maximale de 90 jours)

Pour être qualifié de meublé le logement doit notamment comporter les services et équipements suivants : meubles, literie, réfrigérateur, ustensiles de cuisine, gazinière ou plaques chauffantes…

La surface habitable devra être d’au moins 9 m².

Il y a lieu enfin de préciser que si le logement meublé fait partie d’une copropriété, il faudra préalablement consulter le règlement de copropriété afin de s’assurer qu’il n’existe pas d’interdiction concernant la mise en location saisonnière.

Bail saisonnier et démarches préalables du propriétaire

Il faut distinguer le cas de la résidence principale et de la résidence secondaire.

Bail saisonnier de la résidence principale du propriétaire

Un logement constitue une résidence principale quand son propriétaire l’occupe au moins 8 mois par an. La durée de la location saisonnière doit donc être inférieure à 4 mois par an.

Le principe est l’absence de formalité à effectuer auprès de la Mairie. En effet, l’article L324-1-1 du code de tourisme énonce qu’aucune déclaration préalable auprès de la mairie de la commune où est situé le bien n’est obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur (au sens de l’article 2 de la loi n°89-462 de la loi du 6 juillet 1989).

Cependant, certaines communes ont néanmoins décidé d’imposer une déclaration préalable soumise à enregistrement, même s’il s’agit de la résidence principale du loueur (Paris, Nice, Cannes, Aix-en-Provence, Bordeaux…). Cette liste n’est pas exhaustive et est en perpétuelle évolution.

Il appartiendra donc au propriétaire de faire une démarche auprès de la mairie de la commune où est situé le bien pour savoir s’il est soumis à l’obligation de déclaration préalable.

Lorsqu’elle est appliquée, la déclaration donne ensuite lieu à la transmission d’un numéro de déclaration qui devra être obligatoirement mentionné dans toutes les offres de location dudit logement.

Le propriétaire devra également demander son inscription au répertoire SIRENE de l’INSEE (ce numéro sera à reporter sur la déclaration de revenus au titre des revenus tirés de la location. Le règlement de la Cotisation foncière des entreprises est également possible dans certains cas).

Bail saisonnier de la résidence secondaire du propriétaire

La résidence secondaire est celle que le propriétaire occupe moins de 8 mois par an. Dans ce cas, la règle est l’obligation de déclaration préalable à la mairie de la commune du lieu où se situe le bien. Cette déclaration permettra la délivrance de plusieurs documents dont certaines informations devront figurer dans le contrat de bail.

L’article L324-1-1 du code de tourisme pose le principe suivant lequel :

Trois procédures sont possibles :

1. Dans les très grandes villes (Paris, Bordeaux, Toulouse, Lyon…) le propriétaire doit au préalable demander une autorisation de changement d’usage.
2. Dans les grandes villes (communes de plus de 200.000 habitants et communes situées dans les Hauts-de-Seine, La-Seine-Saint-Denis, et le Val-de-Marne) le propriétaire doit faire une déclaration, puis demander une autorisation de changement d’usage
3. Dans toutes les autres villes, le propriétaire doit faire une déclaration.

En conséquence, il appartiendra au propriétaire de se rapprocher de la mairie du lieu de situation du bien constituant sa résidence secondaire afin de savoir de quelle procédure il relève et obtenir le formulaire CERFA de déclaration.

Le numéro de déclaration qui sera communiqué par la mairie devra obligatoirement figurer sur toutes les annonces de location du local. Le propriétaire devra également demander son immatriculation au répertoire SIRENE de l’INSEE.

Ce numéro sera à reporter sur les déclarations d’impôts sur le revenu. Dans certains cas, le règlement de la Cotisation foncière des Entreprises sera possible.

Enfin, quand le meublé touristique est une résidence secondaire, il est également possible de le faire classer. Il s’agit d’une démarche purement facultative permettant d’indiquer le niveau de confort et d’équipement au client (de 1 à 5 étoiles). Il suffit de formuler la demande auprès d’un organisme évaluateur accrédité ou agrée dont les listes figurent sur le site internet d’ATOUT FRANCE (formulaire spécifique à télécharger sur le site).

Il faut savoir que dans certains cas, le classement peut ouvrir droit à des avantages fiscaux.

Bail saisonnier et contenu du contrat de bail

L’article L324-2 du code de tourisme énonce que :

Ainsi, le contrat de location saisonnière doit obligatoirement prendre la forme écrite et être rédigé en deux exemplaires (l’un pour le locataire, l’autre pour le loueur) que les parties devront toutes les deux signer.

La description du logement doit être la plus complète possible : adresse du logement, surface habitable, indication du niveau éventuel de classement, description de l’agencement intérieur, services et éléments d’équipements (parking, garage, jeux d’enfants, liste du mobilier…).

Si parmi ces services le logement a une piscine privative, le loueur doit démontrer qu’il respecte les règles de sécurité permettant de lutter contre les noyades accidentelles.

Concernant le coût de la location, le contrat doit obligatoirement indiquer le prix de la location ainsi que les conditions de paiement (acompte, arrhes, dépôt de garantie..). Le montant total des sommes exigées en gage ne peut excéder 25% du prix de la location.

Le contrat doit également indiquer le montant prévisionnel de la taxe de séjour (en cas de location par l’intermédiaire d’un site, cette taxe est directement collectée par le site et reversée à la commune concernée).

Le contrat indique également la durée de la location, ainsi qu’éventuellement le nombre maximum d’occupants autorisé et les conditions d’annulation de la réservation.

Bail saisonnier et durée du contrat

Le contrat de location ne peut pas excéder la durée maximale de 90 jours consécutifs, non renouvelables.

Dans les communes de plus de 200 000 habitants, ou les communes situées dans les 92, 93 ou 94, les bailleurs sont autorisés à louer leur bien sur une période dont la durée maximale a été fixée à 120 jours par an (non consécutifs).

Cette extension ne concerne pas les locations saisonnières classées qui ne peuvent excéder une durée maximale de 90 jours consécutifs, sans renouvellement possible.

Bail saisonnier et dépôt de garantie

Il est souhaitable pour le loueur de prévoir le versement d’un dépôt de garantie. Celui-ci doit être restitué au locataire après l’état des lieux de sortie.

Comme en matière de bail d’habitation classique, en cas de dégradations, le montant des frais de réparation (justifiés par le bailleur) pourra venir s’imputer sur ledit dépôt de garantie.

Le contrat doit mentionner le délai de restitution dudit dépôt de garantie. Il n’y pas de délai légal de restitution. En toute hypothèse, le délai de restitution ne pourra pas excéder trois mois.

Dans ce modèle de contrat de bail type proposé, ce délai de restitution a été fixé à deux mois en cas de dégradations.

Bail saisonnier et assurance

Parmi les différents documents qui peuvent être demandés, le propriétaire peut exiger du locataire qu’il lui fournisse une attestation d’assurance « responsabilité civile spéciale villégiature » ou choisir de prendre en charge lui-même cette assurance, en tout ou partie.

Dans le contrat type proposé, c’est la première option qui a été privilégiée.

Bail saisonnier et conditions financières

Le prix de la location est librement déterminé par les parties. Il doit obligatoirement être mentionné dans le contrat conformément à l’article L324-2 du code de tourisme.

Le prix contient en général le montant du loyer et des charges forfaitairement intégrées. Dans certaines communes, une taxe de séjour a également été prévue.

Le versement d’un dépôt de garantie peut être exigé.

Si le contrat est souscrit par le biais d’un intermédiaire, par exemple une entreprise, il faudra également prévoir le règlement d’une commission.

Il faudra enfin déterminer si le locataire doit verser un acompte ou des arrhes lors de la signature du contrat.

Bail saisonnier et annulation de la réservation

Lors de la signature du contrat, c’est-à-dire au moment de la réservation, le locataire verse au bailleur soit un acompte, soit des arrhes (en fonction de ce que les parties ont convenu).

La différence entre les deux est essentielle :

• L’acompte constitue le premier versement sur le paiement du prix qui engage le locataire pour le tout ;
• Les arrhes ne constituent en rien un engagement définitif mais seront perdus en cas de rétractation du locataire.

Il est important de préciser qu’il n’existe pas de régime légal déterminant les conséquences de l’éventuelle annulation d’un contrat de location saisonnière. Les parties sont libres de les fixer.

Si c’est le cas, le contrat constitue la loi des parties au sens de l'article 1103 du Code civil et doit s’appliquer.

En l’absence de précision dans le contrat, les conséquences seront les suivantes (ce sont celles qui ont été retenues dans le modèle de contrat de bail type proposé) :

Annulation à l’initiative du locataire

• S’il a versé des arrhes il doit les abandonner ;
• S’il a payé un acompte au propriétaire, il devra payer la totalité de la location (sauf si le bien a pu être reloué).

Annulation à l’initiative du bailleur

• S’il a reçu des arrhes, il doit en restituer le double au locataire ;
• S’il a reçu un acompte, il devra le rembourser au locataire et l’indemniser des éventuels préjudices subis.

Bail saisonnier et sanctions éventuelles du bailleur

L’article L324-1-1 du code du tourisme fixe les sanctions applicables au bailleur ne respectant pas les obligations notamment de changement d’usage et de déclaration préalable (les amendes civiles encourues vont de 5000€ à 10000€).

Enfin, si le logement ne correspond pas à la description contenue dans le contrat et/ou l’annonce, le locataire peut demander le remboursement du prix de la location (réclamation par courrier recommandé avec accusé de réception) ou porter plainte auprès de la direction départementale en charge de la protection des populations (DDPP ou DDCSPP) du lieu de la location.