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Bail mobilité
Le bail mobilité est un contrat de location de courte durée d’un logement meublé au sens des dispositions de l’article 25-4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 à un occupant temporaire (étudiant, salarié en mission temporaire ou en formation professionnelle…).
Ce contrat a été mis en place par la loi ELAN du 23 novembre 2018. Le bail mobilité est régi par les dispositions du Titre Ier ter de la loi du 6 juillet 1989, correspondant aux articles 25-12 à 25-18 de ladite loi.
Les dispositions régissant le bail mobilité sont d’ordre public.
Sont exclus de ce dispositif les logements-foyers et les logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution.
L’article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989 énonce les catégories de locataires pouvant prétendre à la conclusion d’un bail mobilité.
Pour bénéficier de ce contrat de bail, le locataire doit justifier être dans l’une des situations suivantes :
Il est nécessaire de justifier de l’une de ces situations à la date de prise d’effet du bail.
Le bail mobilité ne peut être pratiqué que pour un logement meublé au sens des dispositions de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989.
Cet article énonce qu’un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.
Il doit s’agir au minimum des éléments suivants :
L’article 25-13 de la loi du 6 juillet 1989 indique que le bail mobilité doit être établi par écrit et préciser les éléments suivants :
Il est important de noter que le bail doit comporter impérativement la mention suivant laquelle il s’agit d’un bail mobilité régi par les dispositions du titre Ier ter de la loi du 6 juillet 1989.
A défaut de cette mention, ou de l’une des informations prévues aux points 4° et 8° susmentionnés, le contrat ne pourra pas être régi par les dispositions du bail mobilité. Il sera alors assujetti à la règlementation des locations meublées à titre de résidence principale (titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989).
La particularité de ce contrat réside dans le fait que certaines dispositions classiques en matière de baux sont exclues.
Ainsi, le bail mobilité ne peut pas contenir les clauses suivantes :
Les dispositions régissant le bail mobilité étant d’ordre public, il n’est pas possible d’y déroger même en cas d’accord entre les parties.
L’article 25-14 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le bail mobilité est conclu pour une durée minimale d'un mois et une durée maximale de dix mois, non renouvelable et non reconductible.
La durée du contrat de bail peut être modifiée une fois par avenant sans que la durée totale du contrat ne dépasse dix mois.
Si, au terme du contrat, les parties concluent un nouveau bail portant sur le même logement meublé, ce nouveau bail est soumis aux dispositions classiques des contrats de location de logements meublés (titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989).
Le bailleur a l’interdiction de demander le versement d’un dépôt de garantie (article 25-16 de la loi du 6 juillet 1989) et une clause spéciale doit le mentionner dans le contrat (article 25-13 11° de la loi du 6 juillet 1989).
C’est la particularité de ce contrat par rapport aux autres baux, notamment par rapport au bail meublé traditionnel pour lequel la loi prévoit un dépôt de garantie correspondant à deux mois de loyer hors charges.
Afin d’encourager les bailleurs à accorder ce type de contrat malgré l’absence de dépôt de garantie, les locataires en mobilité professionnelle sont éligibles au dispositif de garantie locative VISALE (VISA pour le Logement et l’Emploi), mis en place depuis janvier 2016 suite à l’abandon de la garantie universelle des loyers (GUL) et précisément conçu pour faciliter l’accès au logement.
Gérée et financée par Action Logement, cette garantie consiste en un cautionnement qui assure au bailleur la couverture des impayés de loyers et de charges locatives.
Depuis janvier 2019, elle prend également en charge les dégradations locatives.
L’article 25-16 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le loyer est librement fixé et ne peut être révisé en cours de bail.
L’absence de révision s’explique logiquement par la courte durée de ce bail.
Que le logement loué se situe ou non en zone tendue (zones d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel telles que définies par décret), le loyer de départ est librement fixé.
Les parties peuvent cependant prévoir, d’un commun accord dans le bail, un encadrement en zone tendue.
L’article 25-18 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur uniquement sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer.
Compte tenu de la courte durée du bail, le système des provisions sur charges régularisables annuellement n’était pas adapté.
Le montant et la périodicité du versement doivent être définis dans le contrat. Ne peuvent être réglés ni complément ni régularisation ultérieure.
La durée prévue au contrat s’impose au bailleur sans tacite reconduction ou renouvellement.
Ainsi, le bailleur récupèrera son logement au terme prévu sans avoir à notifier un congé et à le motiver.
En revanche, en vertu de l’article 25-15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis d’un mois.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.
Les loyers et charges sont dus pendant toute la durée du préavis, sauf si le logement se trouve occupé par un autre locataire avant la fin du préavis en accord avec le bailleur.
La durée du bail étudiant étant plafonnée à 9 mois, sans possibilité de reconduction, la difficulté se pose si la durée du bail (des études) doit être légèrement supérieure à 9 mois.
Le bail mobilité pouvant également bénéficier aux étudiants (uniquement études supérieures), sa formule de 10 mois sera souvent choisie en fonction de la durée du diplôme.
L’autre avantage du bail mobilité pour les étudiants réside dans l’absence de versement d’un dépôt de garantie, alors que le bail étudiant prévoit le versement d’un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyers hors charges.
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