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Le bail mixte est un contrat qui permet d’utiliser le bien loué à la fois pour l’habitation principale du locataire et pour l’exercice de son activité. En fonction du type d’activité exercé, la réglementation applicable sera distincte

Si le locataire exerce une activité commerciale, on parle de bail à usage mixte commercial et d’habitation principale, lequel est régi par les dispositions du Code de commerce.
Si l’activité entreprise par le locataire est professionnelle, on parle de bail à usage mixte professionnel et d’habitation principale, lequel est régi par les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Ces baux ne sont pas à confondre avec les baux commerciaux, lesquels sont conclus afin que le preneur exerce une activité commerciale, artisanale ou industrielle au sein du local loué.

Le contrat type de bail proposé est le bail à usage mixte professionnel et d’habitation principale.

Ce type de contrat de bail est souvent utilisé par les professionnels libéraux (avocats, médecins, architectes…) qui exercent leur activité dans une partie de leur habitation principale. Le bailleur doit autoriser l’usage professionnel envisagé dans le local.

Le bail à usage mixte professionnel et d’habitation principale doit être établi par écrit, par acte sous seing privé ou acte notarié. Il n’y a pas de formalité de publication.

Il y a lieu de préciser que le bail à usage mixte professionnel et d’habitation principale peut être pratiqué sur des locaux nus ou meublés. Le contrat type proposé est le bail à usage mixte professionnel et d’habitation de locaux nus.

Bail mixte et bail professionnel

Dans le bail à usage mixte professionnel et d’habitation principale une partie du bien loué est destinée à l’habitation du locataire et l’autre à l’exercice de son activité professionnelle.

Dans le bail professionnel, le contrat est conclu afin de louer des locaux à usage exclusivement professionnel (ni commercial, ni artisanal).

Bail mixte et conditions liées au logement

Dans le cadre du bail mixte, le logement doit servir à la fois à la résidence principale du locataire et à l’exercice de son activité professionnelle.

La résidence principale est celle occupée au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Bon à savoir

Le bail mixte ne peut ainsi pas s’appliquer en matière de locations faites à usage d’habitation secondaire.

Si le logement est situé dans une copropriété, il faut vérifier que le règlement de copropriété autorise l’exercice d’une activité professionnelle.

Par ailleurs, dans certains cas, une autorisation préalable de la mairie de la commune où est situé le bien peut être obligatoire.

Il est donc essentiel de se renseigner auprès de la marie concernée et demander le cas échéant un changement d’affectation.

Bail mixte et contenu du contrat

Le bail à usage mixte professionnel et d’habitation principale est avant tout un contrat d’habitation et c’est la raison pour laquelle ce sont les règles du titre Ier de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 qui sont applicables.

Le contenu du contrat est déterminé par l’article 3 de cette loi, lequel prévoit la présence de nombreuses mentions obligatoires.

Si le bail à usage mixte professionnel et d’habitation principale porte sur des locaux meublés, il sera régi par les dispositions du titre Ier bis de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En revanche, il n’y a pas de formalisme obligatoire en matière de bail professionnel.

Durée du bail mixte

La durée minimale du bail est différente selon la personnalité du bailleur.

Le contrat est conclu pour une période de 3 ans minimum lorsque le bailleur est une personne physique.

Le contrat est conclu pour une période de 6 ans minimum lorsque le bailleur est une personne morale (par exemple une entreprise).

Il existe une exception si le bailleur est une SCI (Société Civile Immobilière) constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus. Dans ce cas, la durée minimale du bail pourra être de 3 ans.

Il y a lieu de souligner que l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit que des durées minimales, et il est donc possible pour les parties de conclure un bail mixte d’une durée supérieure à 3 ou 6 ans.

Bail mixte et congés

Chaque partie a la possibilité de mettre fin au contrat de bail suivant des conditions différentes visées à l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le locataire peut mettre un terme au bail à tout moment, à condition de respecter un délai de préavis de 3 mois.

Le bailleur ne pourra donner congé qu’à l’arrivée du terme, il n'est pas libre de résilier le bail quand il le souhaite, en respectant un délai de préavis de 6 mois et en indiquant expressément le motif de rupture (reprise ou vente du logement, ou un motif légitime et sérieux tel que le manquement du locataire à ses obligations). Le congé donné par le bailleur devra expressément mentionner le motif légitime et sérieux allégué et ce sous peine de nullité.

Pour résilier le bail, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée permettant de donner congé, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Reconduction et Renouvellement du bail mixte

Si les parties n’ont pas délivré congé avant le terme prévu dans le bail, celui-ci sera tacitement reconduit, pour une durée de 3 à 6 ans, aux mêmes conditions que le bail initial.

L’une des parties peut également proposer un renouvellement du contrat. Dans cette hypothèse, les parties peuvent négocier de nouvelles dispositions contractuelles, distinctes de celles contenues dans le bail initial.

Bail mixte et fixation du loyer

L’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 pose les règles applicables en matière de fixation du loyer.

La fixation du loyer dépend de la zone géographique où est situé le bien loué. En zone tendue le montant du loyer de base du local ne peut excéder le montant du loyer de référence majoré.

Bon à savoir

Constitue une zone tendue, une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social. Un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones.

Toutefois, un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort.

Hors zone tendue, le loyer du local est fixé librement.

Bail mixte et révision du loyer

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe les règles applicables en matière de révision du loyer.

La révision du loyer du local n’est pas une clause obligatoire mais en son absence aucune révision ne pourra intervenir.

Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.

C’est l’indice de référence des loyers (IRL) qui sert de base pour réviser les loyers des baux à usage mixte professionnel et d’habitation principale.

Bail mixte et charges récupérables

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 détermine le régime des charges récupérables.

Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée ;
Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat (décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables).

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle.

Les demandes de provision sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Sous-location et cession du bail mixte

La sous-location du local et la cession sont par principe interdites, sauf obtention de l’accord du bailleur.

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 énonce en effet que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement, sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Il s’agit là d’une autre différence avec le bail professionnel, lequel offre beaucoup plus de souplesses et prévoit le principe inverse (article 1717 du Code civil).