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Bail d'habitation d'un logement meublé

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Mise à jour :
08/12/2021

un salon avec des meubles

Le bail d’habitation ou de location est le contrat par lequel une personne, appelée le bailleur, met à disposition d’une autre personne, appelée le locataire, un logement moyennant le paiement d’un loyer et de charges.

SOMMAIRE :

Cette démarche vous est proposée à titre indicatif et constitue une règle générale. Elle ne se substitue pas à une consultation d’avocat, seul professionnel habilité à délivrer un conseil juridique.

Le contrat de bail d'habitation d'un logement meublé

Un logement meublé, ou location meublée, est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier pour que le logement soit qualifié de meublé est fixée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.

Le mobilier d'une location meublée, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :

  1. Literie comprenant couette ou couverture ;
  2. Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  3. Plaques de cuisson ;
  4. Four ou four à micro-ondes ;
  5. Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
  6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  7. Ustensiles de cuisine ;
  8. Table et sièges ;
  9. Etagères de rangement ;
  10. Luminaires ;
  11. Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement).

A défaut de ces éléments obligatoires, le contrat de bail pourra être requalifié en contrat de location vide (non-meublée).

Ce contrat est soumis aux dispositions du titre Ier bis de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Ces dispositions étant d'ordre public, elles sont obligatoires et s'imposent aux parties qui, en principe, ne peuvent pas y renoncer.

La durée du bail meublé

L'article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bail meublé doit être conclu pour une durée d'au moins 1 an (à la différence d'une location vide, qui doit être conclu pour une durée minimale de 3 ou 6 ans en fonction de la qualité du bailleur), il est destiné à un usage d'habitation pour devenir la résidence principale du locataire.

Si le locataire est éudiant, la durée minimale de la location meublée est réduite à 9 mois (à ne pas confondre avec le bail étudiant qui a une durée de 9 mois non renouvelable).

Le contrat de location meublée peut être reconduit tacitement à son terme pour la même durée et dans les mêmes conditions.

Le locataire qui voudrait mettre fin au bail doit respecter un préavis d’un mois.

Le bail meublé d'habitation "classique" est à distinguer du bail mobilité qui a une durée minimale d'un mois et une durée maximale de 10 mois. Le bail mobilité est un contrat de location meublée à courte durée qui a été créé par la loi ELAN.

Mettre fin au contrat de bail meublé

Si le locataire veut délivrer congé et ainsi procéder à la résiliation du contrat de location meublée, il peut le faire à tout moment mais il devra respecter un délai de préavis d’un mois.

Si le bailleur ne souhaite pas renouveler le contrat, il devra quant à lui délivrer un congé avec respect d’un délai de préavis de 3 mois.

Le congé du bailleur devra être motivé soit :

  • par sa décision de reprendre le logement et d'en faire sa résidence principale,
  • par son envie de reprendre le logement pour y loger un parent proche, qui en fera sa résidence principale,
  • par sa volonté de vendre le logement,
  • par un motif légitime et sérieux, qui peut notamment être le défaut de respect de ses obligations par le locataire.

À défaut de motif invoqué par le bailleur, le congé donné encourt la nullité.

La résiliation du contrat de location meublée doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

La fixation du loyer du bail meublé

La fixation du loyer dépend de la zone géographique où est situé le logement.

Si la location meublée n'est pas située dans une zone tendue, le loyer est fixé librement par le bailleur.

En revanche, si le logement est situé en zone tendue, le montant du loyer de base ne peut excéder le montant du loyer de référence majoré.

Les zones tendues sont des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social. Un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a créé la notion de loyer de référence et de complément de loyer dans les zones tendues. Ce dispositif a connu un nouveau souffle avec la loi ELAN qui rend ce dispositif expérimental dans certains territoires.

Un décret détermine le périmètre du territoire de la collectivité demandeuse sur lequel s’applique ce dispositif, lorsque les conditions sont réunies.

Pour chaque territoire délimité, le représentant de l’Etat dans le département fixe, chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimé par prix au mètre carré de surface habitable ; par catégorie de logement et par secteur géographique.

Dans les zones tendues où s’applique l’arrêté, la fixation du loyer de la location meublée est libre, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat de bail.

Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort.

La révision du loyer en matière de bail meublé

Le contrat de location meublée peut prévoir une clause de révision du loyer (articles 17-1 et 25-9 de la loi du 6 juillet 1989).

En effet, la révision du loyer ne peut avoir lieu qu’une fois par an et est calculée sur l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL), un indice publié par l’INSEE. Le contrat de location meublée peut prévoir la date à prendre en compte pour l’indice de référence des loyers. À défaut, on prendra par référence le dernier indice de référence des loyers publié lors de la signature du bail.

Il est à noter que la révision du loyer ne s’applique pas rétroactivement, elle court à partir de la date de la demande.

Attention : si votre contrat de bail ne prévoit pas cette clause de révision du loyer alors aucune révision ne sera possible.

Les charges récupérables dans le cadre du bail meublé

Outre le loyer, le propriétaire va devoir fixer le montant des charges locatives. Elles représentent le montant des dépenses de la vie quotidienne du logement loué.

Il existe deux types de charges locatives :

  • les charges locatives non récupérables qui sont les charges que le locataire doit payer en totalité.
  • les charges locatives récupérables qui sont les dépenses payées par le propriétaire et qu’il peut se faire rembourser par le locataire (par exemple la taxe des ordures ménagères ou le nettoyage des parties communes).

La liste de ces charges récupérables est fixée par décret en Conseil d'Etat.

Les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

  1. Soit dans les conditions prévues à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges,
  2. Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

Le dépôt de garantie dans le contrat de location de logement meublé

En matière de bail meublé le montant du dépôt de garantie, communément appellé caution, est inférieur ou égal à deux mois de loyers hors charges.

Le montant du dépôt de garantie d'une location meublée est donc à distinguer de la caution à verser dans le cadre d’un contrat de location de logement non meublé, ou location vide, lequel est inférieur ou égal à un mois de loyer hors charges.

Le règlement des litiges en matière de logement meublé

Pour les litiges relatifs aux logements meublés et résultant de l’application des dispositions relatives aux congés, aux loyers (détermination du montant), à l’état des lieux et du mobilier, au dépôt de garantie, aux charges locatives, aux réparations et aux caractéristiques du logement c’est la commission départementale de conciliation qui est compétente.

Comme pour les baux non meublés, la saisine de cette commission est purement facultative.

Elle est obligatoire uniquement en cas de contentieux sur les loyers et plus précisément lors des actions introduites au moment du renouvellement du bail.

En cas de défaut de paiement du loyer, si le montant du litige est inférieur à 5.000 €, une tentative préalable de conciliation devra être mise en place devant un conciliateur.

En cas d’échec, ou si le montant du litige est supérieur à 5.000 €, c’est le Juge des Contentieux de la Protection qui connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

Questions fréquemment posées

Qu’est-ce que la gestion locative ?

La gestion locative regroupe l'ensemble des démarches à effectuer concernant le bien en location. La gestion locative est possible quel que soit le type de location : location meublée ou non meublée.

Le bailleur peut assumer lui-même cette gestion ou la confier à un professionnel par le biais d'un contrat de mandat. Le professionnel mandataire sera donc en charge par exemple de la recherche de locataires, de l'envoi de documents tels que les avis d'échéance, des quittances de loyer, et sera en charge également de la perception des loyers et de la vérification des assurances.

Quelles sont les différentes annexes à joindre au contrat de location meublée ?

Il conviendra de joindre au contrat de location meublée les documents suivants :

  1. La notice d’information à destination du locataire,
  2. Un inventaire avec un état détaillé du mobilier,
  3. Un état des lieux établi lors de la remise des clés du bien loué,
  4. Un dossier de diagnostics techniques qui comprend un diagnostic de performance énergétique (DPE).

La liste des annexes à joindre au contrat de location meublée peut varier en fonction de la date à laquelle a été signé le bail.

Puis-je signer un contrat de location meublée au titre de mon activité commerciale ?

Si l’activité principale du locataire est commerciale et qu’il souhaite signer un contrat de location meublée, il ne pourra pas le faire au titre de cette activité. En effet, il devra conclure un bail commercial obéissant à un régime avec des règles spécifiques lui permettant de se prémunir des risques éventuels liés à la protection de son fonds de commerce.

Comment déclarer les revenus résultant de locations meublées ?

Les personnes louant un logement meublé sont soumises à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La déclaration fiscale dépendra du régime d’imposition de l’activité du bailleur, ce régime obéit soit au régime micro, soit au régime réel (en savoir plus).

Quels sont les travaux à la charge du bailleur et ceux à la charge des locataires ?

Le bailleur a une obligation d'entretien et de réparation du logement loué, ainsi il devra réaliser les travaux d'amélioration dans les parties communes ou privatives, les travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien du logement, ceux d'amélioration de la performance énergétique du logement et tous travaux permettant de garantir un logement décent.

En revanche, les réparations locatives devront être réalisées par les locataires. On entend par réparations locatives les menues réparations et l'entretien courant du logement par les locataires.

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