Rédaction et relecture d’une cession de bail et d’une cession de fonds de commerce

Un fonds de commerce désigne l’ensemble des biens mobiliers et des droits appartenant à un professionnel (le plus souvent, un commerçant, mais cela peut aussi être le cas pour un industriel), lui permettant l'exercice de sa profession.

Cela comprend les biens meubles et immeubles permettant au commerçant d’exercer son métier :

• Les biens dits « corporels », c’est à dire matériels : le mobilier, le matériel, les éventuels outils, etc.
• Les biens dits « non corporels », c’est à dire :
• La clientèle, caractérisée par l’ensemble des personnes disposées à entretenir des relations contractuelles avec le commerçant),
• Les signes distinctifs qui caractérisent le professionnel (nom commercial, enseigne, marque et, avec le développement du commerce électronique, nom de domaine).
• Et ses éventuelles œuvres intellectuelles (brevets, inventions, etc).

On appelle bail le contrat de louage d’un bien immobilier. Lorsque le bail concerne une activité professionnelle (commerciale, industrielle ou artisanale), on parle de baux professionnels, ou baux commerciaux. Dans le cadre d’un bail commercial, le local concerné par le contrat de bail sert à l’exploitation du fonds de commerce.

Le contrat de cession de bail est un document par lequel un locataire (appelé « cédant ») transmet un bail commercial à un tiers (appelé « cessionnaire »), avec les droits et obligations qui s'y rattachent.

L’acte de cession de fonds de commerce vise quant à lui à organiser la cession d’un fonds de commerce, c'est-à-dire un ensemble d'éléments qui participent à l'exploitation commerciale et représentent la valeur du fonds de commerce.

La cession de bail

Tout locataire qui exploite un fonds de commerce peut céder son bail commercial librement au cours de son activité. Certaines clauses peuvent néanmoins permettre au bailleur d'encadrer les conditions de cession du bail.

En tant que locataire, vous pouvez choisir de céder votre droit au bail sans l’inclure dans la vente d’un fonds de commerce. Vous céderez donc votre bail, c'est-à-dire le droit de se maintenir dans un local commercial, tout en gardant la propriété du fonds de commerce

Une fois cédé, le bail commercial reste le même : seules les parties au contrat changent. Ainsi, le changement de titulaire du bail ne constitue donc pas un motif légitime pour augmenter le loyer. Les obligations de chaque partie demeurent, le nouveau locataire (le cessionnaire) prenant la place du locataire initial (le cédant) pour la durée restante du bail. Il devra ainsi s’acquitter des charges et des loyers.

La loi n'impose aucune formalité particulière pour la rédaction d’un acte de cession de bail. Il est néanmoins recommandé de procéder à une convention écrite qui reprend les éléments applicables au bail.

La cession de fonds de commerce

La cession d’un fonds de commerce consiste, pour un commerçant, à céder à un tiers - qui deviendra l’acquéreur du fonds - l’ensemble des éléments qui composent le fonds de commerce, c’est-à-dire :

• Les éléments corporels (matériel, mobilier, stocks, marchandises…) ;
• Les éléments incorporels (enseigne, nom commercial, contrats de travail, droit au bail sur les locaux, etc).

Depuis l'entrée en vigueur de la loi du 19 juillet 2019 et de la suppression de l'article L141-1 du Code de commerce, plus aucune mention obligatoire n'est exigée dans l'acte de cession d'un fonds de commerce. Seul un document présentant les chiffres d’affaires mensuels réalisés entre la clôture du dernier exercice comptable et le mois précédent celui de la vente doit être visé (article L141-2 du Code de commerce).

Comment rédiger la cession d'un bail commercial ou la cession d'un fonds de commerce ?

Afin d’être valide juridiquement, l’acte de cession de bail commercial, ou de cession de fonds de commerce doit être rédigé de façon à contenir un certain nombre de clauses, permettant de balayer tous les aspects juridiques et d’aboutir à d’un accord entre les parties.

Il est vivement conseillé de confier la rédaction – ou à minima la relecture – de l’acte de cession de bail commercial ou de cession de fonds de commerce à un professionnel du droit, afin de s’assurer d’un document juridiquement valide.

L’acte de cession est caractérisé par un document que l’on appelle « convention », qui a une valeur de contrat, et engage les parties. Elle est d’ailleurs signée par les deux parties qui expriment explicitement leur agrément, et scellent leur accord.

Le document doit contenir différentes clauses afin de permettre aux parties de disposer d’un niveau d’information suffisant pour contracter de manière éclairée :

• Identité des parties : cédant du bail commercial ou du fonds de commerce, et cessionnaire acquéreur du bail commercial ou du fonds de commerce
• La description du bail commercial cédé, ou la description détaillée du fonds de commerce,
• Les conditions de cession de bail (durée, adresse, etc.), ou les conditions de cession du fonds de commerce
• La date
• Le prix de vente
• Les modalités de paiement
• Toute autre clause utile ou souhaitée par les parties : droit de préemption, état des lieux, renouvellement du bail, éventuelle garantie solidaire, indemnités, modalités de règlement des différends en cas de litige amiable ou judiciaire, références à des articles du Code civil ou du Code de commerce, etc.