Dans un logement mis en location, c’est l’équipement qui détermine le régime fiscal auquel est soumis le propriétaire. Ces régimes fiscaux présentent plusieurs différences.

Quels sont les régimes fiscaux applicables aux revenus locatifs ?

Il existe deux régimes fiscaux applicables aux revenus locatifs : les revenus résultant de la location d’un logement vide sont imposables au titre des revenus fonciers et les revenus résultant de la location d’un logement meublé sont imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Quelles sont les modalités d’application de ces régimes fiscaux ?

• Revenus fonciers

Les propriétaires de logements non meublés relèvent du régime micro-foncier (forfaitaire) ou du régime réel. Leurs revenus locatifs sont assujettis à l’impôt sur le revenu. Le régime micro-foncier s’applique aux revenus fonciers qui n’excèdent pas le montant de 15 000 €/an. Un abattement de 30% représentatif des charges est pratiqué par l’administration fiscale après la déclaration des revenus.

Le régime réel s’applique aux revenus fonciers qui excèdent le montant de 15 000 €/an. Vous pouvez également faire le choix de ce régime sous ce seuil, vous ne pourrez alors pas revenir sur cette décision pendant 3 ans. Les charges liées à l'acquisition du revenu (frais de gestion, frais de gardiennage de l’immeuble, travaux d’entretien et d’amélioration…) sont déductibles.

• BIC

Les propriétaires de logements meublés sont fiscalement considérés comme des commerçants. Ils exercent leur activité à titre professionnel ou à titre non professionnel.

Pour que l’activité soit considérée comme exercée à titre professionnel, les trois conditions suivantes doivent être remplies :
• Au moins un membre du foyer fiscal est enregistré au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
• Les revenus tirés de la ou des locations doivent excéder 23 000 euros par an ;
• Les revenus tirés de la ou des locations sont supérieurs aux autres revenus des membres du foyer fiscal.

Activité non professionnelle :

Les propriétaires de logements meublés non professionnels relèvent du régime micro-BIC ou du régime dit de bénéfice réel.

Lorsque les revenus locatifs ne dépassent pas 70 000€, les propriétaires relèvent du régime micro-BIC. Sauf exceptions (meublés de tourisme, gîtes ruraux, maisons d'hôtes...), un abattement de 50 % représentatif de charges s’applique automatiquement sur les revenus locatifs. L'abattement minimum est de 305 €.

Le régime dit de bénéfice réel s'applique aux propriétaires dont les revenus locatifs excèdent 70 000 € et aux propriétaires du régime micro-BIC qui ont opté pour ce régime de manière irrévocable pour une période de 2 ans, sauf changement d'activité. Dans ce second cas, une reconduction tacite a lieu tous les 2 ans. Toutes les charges comptables liées à l'exploitation sont déductibles pour leur montant réel.

Le loueur doit alors déclarer son activité au greffe du Tribunal de commerce.

Activité professionnelle :

Les revenus de location meublée professionnelle doivent être déclarés sous l'un des régimes suivants, en fonction de la structure juridique choisie par l'entrepreneur :
- impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC),
- impôt sur les sociétés (IS),
- micro-entreprise (pour les auto-entrepreneurs), si le chiffre d'affaires hors taxe ne dépasse pas 70 000 €.

Cette activité professionnelle est soumise au régime réel d'imposition (sauf pour la micro-entreprise).

Le loueur doit alors déclarer son activité à la Chambre de Commerce et de l’Industrie.

Publié par Allianz PJ le 05/07/2017 - Dernière modification le 29/06/2020