Mon bailleur peut-il m'imposer des visites programmées pour vérifier l'état du logement ?

D’une façon générale, la loi assure le respect de la vie privée du locataire. La Cour de cassation a précisé que le bailleur qui pénètre dans le domicile de son locataire sans autorisation viole l’article 9 du Code civil. L’atteinte au respect de la vie privée ouvre droit à réparation, même en l’absence de préjudice.

De plus, l’article 226-4 du Code pénal punit l'introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, en dehors des cas où la loi le permet, de trois ans d’emprisonnement et d'une amende pouvant aller jusqu'à 45 000 €.

Si vous n’êtes pas d’accord, le bailleur ne peut donc en aucun cas vous imposer des visites pour vérifier l’état du logement.

Toutefois, dans certains cas, le locataire doit permettre au propriétaire d'avoir accès au logement loué. Il ne s'agit pas d'un droit de visite à proprement parler, mais plutôt d'un droit d'accès applicable lorsque les circonstances l'exigent et sous certaines conditions.

Existe-t-il des cas où une visite du logement peut avoir lieu ?

Oui, le locataire doit permettre l’accès au logement dans 2 cas :

-

• en vue de la vente ou de la location du local loué ;

Le bail peut contenir une clause qui prévoit que le propriétaire (ou son représentant, par exemple un agent immobilier) dispose d'un droit de visite :

• lorsque le logement est mis en vente
• ou lorsque le locataire donne son préavis (congé).

Ces visites ont pour but la vente ou la remise en location du logement.

Les conditions de ces visites (jours, horaires) doivent être fixées d'un commun accord entre le propriétaire et le locataire. Mais ces visites ne doivent pas avoir lieu :

• ni un jour férié,
• ni le dimanche,
ni pendant plus de 2 heures les jours ouvrables : Correspond à tous les jours de la semaine, à l'exception du jour de repos hebdomadaire (généralement le dimanche) et des jours fériés habituellement non travaillés dans l'entreprise.
-

• pour préparer et exécuter certains travaux d’entretien des locaux ou travaux d’amélioration de la performance énergétique.

Dans le cas des travaux que le locataire est obligé de laisser faire dans le logement qu'il habite, le propriétaire peut se réserver la possibilité de visiter les lieux, accompagné de professionnels (architecte, artisan...). C'est le cas notamment pour les travaux suivants :

• Travaux d'amélioration dans les parties communes ou privatives du même immeuble (installation d'un digicode...)
• Travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste...)
• Travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière performante...)
• Travaux pour respecter les critères d'un logement décent
• Entretien des toitures et façades végétalisées

Avant le début des travaux, le propriétaire doit prévenir le locataire. Pour cela, il doit lui adresser une notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou la lui remettre en mains propres.

Cette notification doit obligatoirement préciser la nature des travaux (amélioration recherchée, caractère d'urgence, performance énergétique prévue...) et la façon dont ils vont être faits (date de début, durée, nécessité d'accès...).

Si ces travaux sont urgents (par exemple, le chauffe-eau en hiver), le locataire doit permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux. Mais il n'est pas obligé d'en permettre l'accès les samedis, dimanches et jours fériés.

Le locataire doit permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux à la charge du propriétaire.

Toutefois, si ces réparations ou travaux durent plus de 21 jours, le propriétaire doit lui accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.

Dans certains cas, le locataire peut avoir recours au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

C'est le cas lorsque les travaux :

• présentent un caractère abusif
• ou ne sont pas conformes aux conditions définies dans la notification : Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne de travaux
• ou rendent l'utilisation du logement impossible ou dangereuse.

Le locataire peut alors demander au juge :

• l'interdiction des travaux entrepris
• ou l'interruption des travaux entrepris
• ou la résiliation du bail, lorsque les travaux rendent le logement inhabitable.
Cependant, la loi ne permet pas au bailleur de faire des visites pour vérifier l’état du logement. Vous pouvez cependant programmer ces visites d’un commun accord.

Comment peuvent-être mises en place des visites programmées du bailleur ?

Le contrat de bail peut prévoir une clause permettant au bailleur de visiter le logement, afin de vérifier son état.

Cette clause ne doit néanmoins pas être abusive : ces visites ne doivent pas être trop fréquentes, et le délai de prévenance doit être suffisant.