Votre bailleur peut augmenter votre loyer une fois par an, à condition qu'une clause soit prévue dans le contrat de bail.
Cette clause peut prévoir la date à laquelle la révision intervient. Si le contrat de bail ne comporte aucune clause de révision, le loyer ne peut être revu qu’à la date de renouvellement du contrat de bail.
La clause de révision prévoit une augmentation du loyer durant le contrat de bail qui est indexée sur l’indice de référence des loyers publié par l’Insee.
Comment le propriétaire procède-t-il à la révision du loyer ?
- En cours de bail
La publication de l’indice de référence des loyers est trimestrielle. Pour déterminer cet indice, l’Insee se base sur l’évolution des prix à la consommation.
La méthode de calcul pour obtenir le montant du nouveau loyer prend en compte 3 facteurs :
- -le loyer initial hors charges (A) ;
- -l’indice de référence des loyers du trimestre prévu par le contrat de bail ou à défaut, le dernier indice de référence publié lors de la signature du bail (B) ;
- -l’indice de référence des loyers du même trimestre de l’année en cours (C).
(A x C) / B = montant du loyer révisé.
Le nouveau montant du loyer prend effet à la date prévue au contrat de bail, ou à défaut, à la date du renouvellement du contrat de bail.
Si le bailleur ne manifeste pas sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant la date de prise d'effet de la révision, il perd la possibilité de réviser le loyer pour l’année écoulée.
- En fin de bail
En cas de reconduction tacite du contrat de bail, la révision intervient de la même manière qu’en cours de bail. Le propriétaire ne peut augmenter le loyer que si une clause le prévoit, en tenant compte de l’indice de référence des loyers.
La rédaction d’un nouveau contrat ou d’un avenant peut permettre d’augmenter le loyer. L’augmentation tient compte de l’indice de référence des loyers, sauf si le loyer est manifestement sous-évalué.
Que se passe-t-il quand le loyer est sous-évalué ?
Si le loyer est sous-évalué, le bailleur doit vous proposer un nouveau loyer au moins 6 mois avant le terme du contrat. Les loyers servant de référence à ce nouveau loyer doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.
Dans certaines zones dites « tendues », un dispositif spécifique a été mis en place concernant l’évolution des loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail. Lors du renouvellement d’un contrat de location, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut alors excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
- -La moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites légales.
- -Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
En savoir plus sur les communes concernées par ce dispositif (voir la première ligne du décret, « publics concernés »).
Comment le propriétaire doit-il m'informer d’une augmentation de loyer ?
Que ce soit en cours de bail ou au moment de son renouvellement, le propriétaire doit vous informer du nouveau montant du loyer en vous adressant une lettre de notification de révision du loyer par courrier recommandé avec accusé de réception.
En cours de bail cette lettre indique :
- -la date prévue dans le contrat pour la révision du loyer,
- -la date à laquelle l’augmentation prendra effet,
- -les modalités de calcul du nouveau loyer, ainsi que le nouveau montant du loyer hors charges.
Lors du renouvellement du bail, la lettre indique l’adresse de votre logement et le nouveau montant mensuel du loyer.
Puis-je contester une révision de loyer ?
Si le calcul est erroné ou si aucune clause de révision n’est inscrite au contrat de bail, vous êtes en droit de contester cette révision auprès du propriétaire, par courrier recommandé avec accusé de réception.
