J'ai fait l'acquisition d'un terrain enclavé. Puis-je passer par le terrain de mon voisin pour y avoir accès ?

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  • Dernière modification : 15/10/2025
L'essentiel à portée de clic


Si la plupart des terrains ont un accès suffisant à la voie publique, certains sont enclavés. Leurs propriétaires sont donc dans l’impossibilité de rejoindre leur terrain sans passer par celui de leur voisin.

Existe-t-il un droit de passage pour les propriétaires de terrains enclavés ?


En règle générale, un propriétaire a le droit de jouir et de disposer de la chose qu’il a acquise comme il le souhaite. Il peut donc interdire l’accès à sa propriété à qui il veut.

Cependant, dans le cadre d’une propriété enclavée contiguë, le droit de passage est automatique. L’autorisation du propriétaire du terrain qui permet d’accéder à la propriété enclavée n’est pas nécessaire : la servitude de passage est de droit.

Attention

Vous ne devez pas être à l’origine de votre enclavement.



Si l'enclave résulte de la division d’un terrain par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui en ont fait l'objet.

La servitude de passage cesse dès lors que le terrain n’est plus enclavé.

Quelles sont les modalités d’aménagement du droit de passage ?


Un accord amiable peut être conclu entre les propriétaires. Cet accord peut être établi sous seing privé (entre les parties) ou par acte notarié (devant un notaire). Il précisera le tracé (qui doit être le plus court) d’accès à la voie publique. Ce tracé doit être le moins dommageable pour le propriétaire du terrain qui fait l’objet de la servitude.

L'assiette et le mode de servitude de passage pour cause d'enclave sont également déterminés par 30 ans d'usage continu.

Le propriétaire du terrain qui fait l’objet de la servitude peut demander une indemnité proportionnelle au dommage que le passage cause. La demande d’indemnité est prescrite au-delà de 30 ans, même s’il existe toujours un droit de passage.

Que faire en cas de refus d’un droit de passage ou de désaccord ?


Si vous vous voyez refuser un droit de passage, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire du lieu où est situé votre terrain.

Le tribunal judiciaire est également compétent si vous et votre voisin n'arrivez pas à vous entendre sur les modalités du passage.

Attention, c'est à la partie qui allègue l'enclavement de son terrain de le prouver, et le juge peut toujours accorder une servitude d'une assiette différente de celle demandée par la partie.

Bien entendu, essayez dans un premier temps de résoudre la situation à l’amiable.

Bon à savoir

Le chemin sur lequel s’exerce la servitude de passage peut en principe être utilisé pour la pose des canalisations nécessaires aux besoins de la maison enclavée.

Immobilier/construction Voisinage
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Référence(s) juridique(s) :

Article 544 du Code civil.
Articles 682 et suivants du Code civil.
Cass. civ., 3e, 13 juillet 2010, n° du pourvoi : 09-11412.
Cass. civ., 3e, 9 juin 2015, n° du pourvoi : 13-28228.
Cass. civ., 3e, 17 déc. 2020, n° du pourvoi : 19-11376.
Cass. civ., 3e, 20 mai 2021, n° du pourvoi : 20-15082.

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