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J'ai acheté un logement de 20 m2, or, il ne fait en réalité que 18 m2. Ai-je un recours ?

Publié par Allianz PJ le 13/01/2017 - Dernière modification le 18/11/2019
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Lors de l’achat d’un logement, assurez-vous, avant de signer le compromis ou l’acte authentique de vente, que le bien immobilier mesure bien la surface annoncée par le vendeur. En cas d’erreur, des recours sont parfois possibles mais diffèrent selon que :
  • le logement est compris dans un lot de copropriété
  • le logement n’est pas compris dans une copropriété
  • le logement est vendu dans le cadre d'une Vente en l'Etat Futur d'Achèvement.

Quels sont les recours si le logement est compris dans un lot de copropriété ?

Depuis la loi Carrez du 18 décembre 1996, toute vente d’un bien immobilier compris dans une copropriété doit mentionner la superficie du bien. Si la superficie calculée selon les modalités de la loi Carrez est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte,vous disposez d'un an pour réclamer une réduction du prix proportionnelle aux mètres carrés manquants. Toute clause contraire est réputée non écrite.

Attention !

La superficie au sens de la loi Carrez correspond « aux planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ». Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte. La surface des balcons, terrasses, caves, parkings et garages n'est pas comptabilisée dans le calcul de la superficie alors que les sous-sols, les greniers et combles, les vérandas et loggias fermées (même si leur surface est inférieure à 8 m2) sont à inclure dans le calcul.

Quels sont les recours si le logement n’est pas compris dans une copropriété ?

L’indication de la superficie du logement n’est pas obligatoire dans le cadre de la vente d’un bien qui n’est pas en copropriété. Cependant, si la vente indique une superficie, le vendeur est en principe obligé de vous délivrer la superficie indiquée au contrat. La loi prévoit cependant une tolérance : sauf stipulation contraire, vous êtes en droit de demander une diminution du prix proportionnelle à la superficie manquante que si la différence entre la mesure réelle et celle visée au contrat est supérieure à 5 %. Vous devez intenter l'action dans l'année, à compter du jour de la signature du contrat.

Attention !

Le compromis de vente peut comprendre une clause de non-garantie pour les erreurs de superficie. Une telle clause est cependant abusive dans les rapports entre professionnels et clients particuliers.

Quels sont les recours s’il s'agit d’un logement vendu dans le cadre d'une Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA) ?

Dans le cadre d'une VEFA, le promoteur doit mentionner la surface habitable approximative de l'immeuble dans le contrat. La Cour de cassation considère néanmoins depuis de nombreuses années qu’une erreur de superficie engage la responsabilité du vendeur dans les conditions du droit commun. Ainsi, l’acquéreur est en droit de demander une diminution du prix proportionnelle à la superficie manquante, si la différence entre la mesure réelle et celle indiquée dans le contrat est supérieure à 5 % (sauf stipulation contraire). Le point de départ de l’action d’un an est alors la date de livraison du bien et non plus celle de l’acte authentique.

Attention !

La Cour de cassation a exclu l'application de la prescription prévue par loi Carrez (un an à partir de la signature de l'acte authentique) à la vente d'un lot de copropriété en vente en état futur d'achèvement (VEFA). Dans le cadre d'une vente VEFA, le bien est par définition vendu avant d'être achevé, et donc avant que l'on puisse mesurer précisément sa superficie.
Dans la mesure où la superficie réelle est inférieure de 10 % à la superficie portée dans l’acte, vous pouvez donc, en principe, demander une diminution du prix de vente de 10%.

Bon à savoir

L’acquéreur peut demander en justice l’annulation de la vente s’il prouve que la superficie a été déterminante dans son choix et que le vendeur le savait. Il dispose d’un délai de 5 ans à compter de la découverte de l’erreur pour exercer l'action en nullité.
Référence(s) juridique(s)
Article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété dite « loi Carrez »
Articles 1616 et suivants du Code civil.
Article R261-25 du Code de la construction et de l'habitation.
Cass. civ., 3e, 11 janvier 2012, n° du pourvoi : 10-22924.

Publié par Allianz PJ le 13/01/2017 - Dernière modification le 18/11/2019

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