Qu’est-ce qu’un bail précaire ?

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  • Dernière modification : 20/10/2025
L'essentiel à portée de clic


La convention d’occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières et indépendantes de la seule volonté des parties.

A quelles conditions la convention d’occupation précaire peut-elle être valablement conclue ?

Dans le cadre d’une convention d’occupation précaire, l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par d’autres causes que la seule volonté des parties.

Par conséquent, l’existence de circonstances exceptionnelles marquant son terme doit être mentionnée dans la convention. Il peut s’agir par exemple de la future démolition de l’immeuble ou d'un projet de reconstruction après un incendie.

En dehors de l’article L145-5-1 qui la définit, la convention d’occupation précaire n’est pas soumise au Code de commerce. Ainsi, les durées et délais de préavis prévus dans le chapitre portant sur le bail commercial ne s’imposent pas à la convention d’occupation précaire. Le locataire ne bénéficie d’aucun droit au renouvellement de la convention.

Attention

En l’absence de mention de l’existence des circonstances exceptionnelles, la convention d’occupation précaire peut être requalifiée en bail dérogatoire, voire en bail commercial. Le juge contrôle la qualification de la convention donnée par les parties.

Le bail précaire se distingue-t-il du bail dérogatoire ?

Oui. Le bail dérogatoire ne peut être conclu que lors de l’entrée dans les lieux.

Par ailleurs, sa durée est limitée à 36 mois. Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le locataire est laissé en possession des lieux, le bail devient alors soumis au statut des baux commerciaux.
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Référence(s) juridique(s) :

Articles L145-5 et L145-5-1 du Code de commerce.
Cass., civ., 3e, 19 novembre 2003, 02-15887.
Cass., civ., 3e, 20 décembre 1971, 70-12989. (pas de durée max.)
Cass., civ., 3e, 13 mai 1997, n° 95-16735. (pas de durée max.)
Cass., civ., 3e, 26 novembre 1970, n° 69-10246. (pas de préavis).
Cass., civ., 3e, 25 mai 1977, n° 76-10226. (convention d’occupation hors champ du bail dérogatoire et du bail commercial)
Cass., civ., 3e, 21 mars 1990, n° 88-19365.
Cass., civ., 3e, 2 avril 2003, n° 01-12923.

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