Le loyer d’un bail commercial est librement déterminé par les parties lors de sa conclusion. Il correspond généralement au prix du marché.
Par la suite, le montant des loyers peut être modifié par une clause du contrat ou par le jeu de la révision triennale. La révision est généralement plafonnée.
Comment le loyer est-il modifié dans le cadre d’une révision triennale du bail ?
Le bailleur peut demander la révision après 3 ans au moins de la date d'entrée dans les lieux du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. Puis tous les 3 ans à compter de l’application du nouveau loyer. La révision du loyer prend effet à la date de la demande en révision.
Le montant des loyers des baux révisés (ou renouvelés) doit en principe correspondre à la valeur locative.
La révision du loyer ne peut en principe excéder la variation de l’indice applicable à l’activité intervenue depuis la dernière fixation amiable (ou judiciaire) du loyer. En fonction de votre l’activité (commerce ou services), l’indice applicable est soit l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) soit l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT).
Le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative dès lors que celle-ci se situe entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l'indice.
La révision est par ailleurs lissée dans le temps pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. Le montant révisé ne peut pas être de 10% supérieur au montant du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Existe-t-il des exceptions au plafonnement de la révision du loyer ?
Oui, si par exemple, un facteur local (augmentation de la population, changement des catégories socio-professionnelles, constructions de logements et de bureaux, etc.) entraîne une variation de plus de 10% de la valeur locative, alors le nouveau loyer peut excéder la variation de l’indice trimestriel.
Là encore, pour les baux conclus ou renouvelés après le 1er septembre 2014, la variation de loyer ne peut être supérieure, pour une année, à 10 % du loyer de l’année précédente.
Par ailleurs, certains baux ne sont pas soumis au plafonnement (sauf clause contraire) :
- Bail de terrains nus (le montant du loyer doit être fixé en fonction de la valeur locative)
- Bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation (le montant est fixé en fonction des usages de la branche d’activité)
- Bail pour des locaux à usage exclusif de bureaux (le loyer est fixé en fonction des prix pratiqués pour des locaux équivalents).
Comment la révision du loyer est-elle effectuée en présence d’une clause contractuelle ?
Le bail commercial comporte très souvent ce qu’on appelle une clause d’échelle mobile.
La clause d’échelle mobile permet une révision automatique et périodique du loyer (à la hausse comme à la baisse). Contrairement à la révision triennale, il est possible d’utiliser l’indice du coût de la construction (ICC) ou un autre indice en rapport avec l’activité du locataire.
Si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision sera effectuée à la périodicité prévue par la clause (généralement annuelle). Elle pourra également être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart (25%) par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.
Pour les baux conclus ou renouvelés après le 1er septembre 2014, la variation de loyer ne peut être supérieure, pour une année, à 10 % du loyer de l'année précédente.
Il est possible de se prévaloir de la révision triennale alors même que le bail comporte une clause d’indexation (automatique).
Comment le loyer est-il déterminé en cas de renouvellement ?
La fixation du prix d’un bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative. Là encore, la variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler ne peut en principe excéder la variation de l’indice intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.
Le loyer peut être déplafonné dans 3 cas :
- Le bail a une durée supérieure à 9 ans
- En cas de modification des éléments de définition de la valeur locative : caractéristiques du local considéré, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité
- Si par l’effet d’une tacite reconduction, la durée du bail de 9 ans excède 12 ans.
Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, la variation ne peut être supérieure, pour une année, à 10 % du loyer de l'année précédente.
La demande de révision des loyers doit être formulée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle précise le montant du loyer demandé ou offert.
Le contrat peut également prévoir une clause "recettes" qui fait varier le montant du loyer en fonction de l’évolution du chiffre d’affaires du locataire. Dans ce cas, les dispositions légales relatives à la révision du loyer ne sont en principe pas applicables.
La complexité des règles en matière de révision du loyer nécessite en pratique de consulter un professionnel du droit (avocat, notaire etc.).
