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Comment mettre fin à mon bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat de location d’un immeuble ou d’un local dans lequel un fonds de commerce est exploité. Le congé, c'est-à-dire l’acte qui met fin au contrat, peut être demandé par le bailleur ou par le locataire.



A quels moments le locataire peut-il donner son congé ?


En tant que locataire du bail commercial, vous pouvez en principe donner votre congé :

  • tous les 3 ans. Votre congé devra alors être donné au moins 6 mois avant l’expiration de la période triennale
  • à tout moment si vous partez à la retraite ou si vous bénéficiez d’une pension d’invalidité en respectant un préavis de 6 mois
  • à la fin du bail en respectant là encore un préavis de 6 mois.

Si aucune partie ne dénonce le bail à son terme, le contrat est tacitement prolongé. Vous pouvez alors donner votre congé au dernier jour de l'un des 4 trimestres civils (31 mars, 31 juin, 31 septembre, 31 décembre), en notifiant votre volonté de résilier le bail au moins 6 mois à l'avance. Il est donc possible que le préavis de dénonciation du bail soit concrètement de plus de 6 mois.

Certains baux peuvent interdire au locataire de donner son congé à l’expiration de chaque période triennale. Il s’agit :

  • Des baux d’une durée supérieure à 9 ans
  • Des baux de locaux construits en vue d’une seule utilisation
  • Des baux de locaux à usage exclusif de bureaux
  • Des baux de locaux de stockage.

De plus, les baux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidence de tourisme ne peuvent pas être résiliés à l'expiration de chaque période triennale.


A quels moments le bailleur peut-il donner congé au locataire ?


En tant que bailleur, vous pouvez résilier le bail :

  • Tous les 3 ans, en respectant un préavis de 6 mois lorsque vous souhaitez construire, reconstruire, surélever l’immeuble existant, ou exécuter des travaux dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain
  • A la fin du bail en respectant un préavis de 6 mois.

En cas de tacite prolongation du bail vous pouvez le donner le dernier jour d’un trimestre civil en respectant le préavis de 6 mois.

En cas de congé donné à votre initiative, vous êtes tenu de payer une indemnité d’éviction au locataire sauf si vous justifiez d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ou s'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli en raison de son insalubrité ou du danger qu’il présente.

Comment donner le congé ?


Si vous êtes locataire, votre congé doit prendre la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou d'un acte remis par un huissier de justice.

Si vous êtes bailleur, vous devez faire intervenir un huissier de justice pour notifier le congé à votre locataire. Cet acte doit comporter les motifs du congé et indiquer au locataire que s'il souhaite contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction, il doit saisir le tribunal dans un délai de 2 ans à compter de la notification.

En cas d’accord mutuel entre le bailleur et le locataire, il est possible de mettre fin par avance au bail commercial. Pour une raison de preuve, il conviendra de rédiger un écrit.
Référence(s) juridique(s)
Articles L145-1 et suivants du Code de commerce.
Publié par le - Dernière mise à jour de la fiche le 07/03/2019
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