Je possède un bien immobilier en indivision. Quelle valeur déclarer pour le calcul de mon IFI ?

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pèse sur tout foyer fiscal dont le patrimoine immobilier (c’est à dire bien immobilier mais aussi actions dans des organismes de placements collectifs immobiliers par exemple) excède 1,3 million d’€.

Comment évalue-t-on un bien imposable au titre de l’IFI ?

L’évaluation doit être effectuée par le redevable de l’impôt.

La valeur prise en compte pour l’évaluation du patrimoine imposable à l'IFI est la valeur vénale ou la valeur du marché au 1er janvier de l’année d’imposition. C’est le montant estimé du prix qui pourrait être obtenu sur le marché.

Pour évaluer un bien immobilier, il faut pendre en compte les conditions de location. Un immeuble occupé par son propriétaire, s'il n'est grevé d'aucun engagement de location, ne peut, en principe, être évalué que comme un immeuble libre.

Toutefois, un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l’immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire. En cas d’imposition commune, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de l’abattement.

La loi ne prévoit rien pour les biens mis en location. Un abattement devrait être possible puisque le contrat de location peut avoir une incidence sur la valeur vénale du bien immobilier. Plus il sera difficile de reprendre le bien, plus l’abattement devrait pouvoir être élevé.

Le fait que l’immeuble soit en indivision a-t-il une influence sur la valeur à déclarer ?

Un bien indivis est un bien dont les droits liés à la propriété sont détenus par plusieurs personnes, à proportion égale ou pas et sans que la part de chaque personne puisse être matériellement identifiable.

Le fait que le bien soit en indivision a une influence sur la valeur à déclarer.

Cependant, la valeur à déclarer n’est pas la quote-part de la valeur totale du bien. Les droits sur une indivision ont une valeur inférieure à la fraction qu’ils représentent sur la valeur totale du bien.

L'administration fiscale doit nécessairement, pour établir l'insuffisance de l'évaluation faite par le contribuable, recourir à des éléments de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires, spécialement lorsque l'évaluation porte sur des droits immobiliers indivis, sur des cessions de droits de même nature.

Il est possible de déroger à cette méthode comparative lorsqu’il n’existe pas de biens similaires. L’administration semble ainsi accepter un abattement de 20% lorsque la nature du bien ne permet pas de comparaison.

Un bien indivis loué devrait logiquement bénéficier d’un cumul de 2 abattements.