L'essentiel à portée de clic
Si vous refusez de renouveler un bail commercial, vous devez en principe une indemnité d’éviction
qui correspond au préjudice subi par le locataire. Elle se compose d’une
indemnité principale et d’indemnités accessoires.
Il existe deux cas dans lesquels le bailleurs n'est pas tenu d'indemniser le preneur.
Ainsi, l'indemnité d'éviction n'est pas due au preneur, si le bailleur justifie d'une faute grave et légitime à l'encontre du preneur. Tel est aussi le cas, quand il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative, ou quand il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.
Comment est calculée l’indemnité d’éviction principale ?
- En cas de perte du fonds de commerce
Si le refus de renouvellement entraîne la disparition du fonds de commerce (perte de la clientèle), l’indemnité d’éviction est égale à la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession (elle repose généralement sur la moyenne du chiffre d’affaires réalisé sur les 3 dernières années).
La valeur marchande du fonds peut aussi reposer sur la valeur du droit au bail lorsque celle-ci est plus importante que la valeur du fonds.
- En cas de transfert du fonds de commerce
Si le refus n’entraîne qu’un déménagement (le locataire retrouve sa clientèle), l’indemnité allouée sera une indemnité de transfert correspondant à la valeur de déplacement du fonds de commerce.
Quelles sont les indemnités accessoires ?
Certains critères peuvent être pris en compte pour compléter l’indemnité principale :
- Les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre
- Les éventuels frais de déménagement et de réinstallation pour mettre en place dans le nouveau local des aménagements semblables à ceux qui sont perdus
- Les éventuelles indemnités de licenciement
- Les éventuelles indemnités de résiliation anticipée de contrat
- Les frais inhérents à une éventuelle dissolution de la société
- L’indemnité pour trouble commercial visant à compenser la perte du chiffre d’affaires pendant le déménagement
- Un éventuel pas de porte que devra payer le locataire pour se réinstaller
Qui fixe l’indemnité d’éviction ?
L’indemnité peut être librement déterminée entre vous et votre locataire.
Si vous ne tombez pas d’accord sur le montant de l’indemnité, vous pouvez saisir le juge qui la fixera ou, plus fréquemment, désignera un expert pour l'évaluer.
Le juge doit être saisi
dans les deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ou, si le locataire avait fait une demande de renouvellement, de la date à laquelle lui a été signifié le refus de renouvellement.
Bon à savoirLe préjudice subi par le locataire est évalué soit au jour de l’éviction soit à la date où le locataire cesse de d’occuper régulièrement le local.
